Автоматизована система керування нерухомістю (асун). Управління нерухомістю Єдина система професійного управління нерухомістю загальні положення

Мотивація
30.05.2020

Сучасний ринок комерційної нерухомостіКрім правильно спланованої концепції, вимагає реального механізму виконання того самого управління об'єктами нерухомості, управління орендою та оперативного реагування цієї системи при різних змінах ринку нерухомості

Фахівців з управління нерухомістюготує багато різних компаній. Це можуть бути просто менеджери, які закінчили курси управління комерційним майном, так і випускники іменитих західних консалтингових агентств нерухомості. Витрати зміст грамотних керівників дуже високі в організацію, які дорогоцінний час витрачається на нескінченне заповнення різних зведених таблиць, звітностей, графіків. Мало того, всім відомі випадки, коли десятки аркушів вже підготовленої звітності доводиться переробляти через виявлення тієї чи іншої найпростішої помилки, Випадково допущеною звичайним виконавцем на робочому місці.

Фінансовий моніторинг та контроль договорів:

  • контроль та аналіз поточного стану справ усіх об'єктів нерухомості;
  • аналіз ефективності інвестування, прогноз динаміки вкладених коштів;
  • достовірність інформації, що надається співробітниками;
  • система управління нерухомістю контролює необхідні бізнес процеси та договори;
  • оцінка ефективності оренди та комерційного управління нерухомістю;
  • аналіз витрат за експлуатацію об'єктів нерухомості;
  • оцінка роботи сторонньої керуючої компанії.
Комерційне управління нерухомістю:
  • управління комерційною нерухомістю;
  • керування торговими центрами;
  • керування офісними центрами;
  • керування змішаними комплексами будівель;
  • ведення управлінської звітності;
  • оцінка ефективності ведення бізнесу нерухомості; аналіз витрат; планування доходів;
  • моделювання рентабельності бізнесу; постановка цілей; оптимізація діяльності;
  • система оцінки результативності оренди нерухомого майна;
  • прозора мотивація роботи персоналу від комерційних результатів
Співробітникам компаніїуправління комерційною нерухомістю:

Управління об'єктами нерухомості, орендою та експлуатацією майна:

  • доступ до необхідної оперативної інформації та копій документів орендованих площ;
  • консультація контрагентів, звіряння управління експлуатацією;
  • узгодженість дій ріелтерів, агенцій нерухомості;
  • аналіз ефективності реклами;
  • система автоматичного розрахунку мінімальної орендної ставки об'єктів нерухомості;
  • оперативна робота із орендарями комерційної нерухомості;
  • система контролю надходження платежів;
  • система контролю об'єктів нерухомості, що звільняються;
  • система збирання заявок на оренду приміщень;
  • єдина система та форми надання звітів;
  • система автоматичного відображення об'єктів на порталі нерухомості
Клієнтам, орендарям, контрагентам, ріелторам, агентствам нерухомості

Оперативна інформація щодо наявних об'єктів нерухомості:

  • отримання достовірної оперативної інформації щодо вільних об'єктів нерухомості;
  • підбір приміщень за заданими параметрами;
  • звіряння платежів з оренди та відшкодування витрат на експлуатацію.

Основні переваги використаннясистеми управління нерухомістю:

  • Оперативний доступ до даних на будь-який час ведення бізнесу. Наявність копій усіх необхідних документів.
  • При вирішенні оперативних питань менеджер не бігає між секретарем, бухгалтерією, юристами та архівом. Уся необхідна інформація у нього під рукою.
  • Найсвіжіші дані. Будь-які зміни параметрів нерухомості, надходження платежів, поява нових об'єктів нерухомості, усі оновлення відбуваються на робочих місцях одночасно.
  • У будь-якому місці земної кулі. Де б не знаходився користувач, за наявності доступу до Інтернету, він отримує найактуальнішу інформацію та копії необхідних документів будь-якого об'єкта нерухомості.
  • Надійність збереження даних. Всі дані зберігаються на надійному устаткуванні, в сучасних ЦОД, мають системи захисту живлення, широкосмуговий швидкісний Інтернет канал, дзеркальні сервери та додаткові резервні сховища копій.
  • Безпека доступу. Унікальна система перевірки дозволу користувачеві доступу до даних, використання міжнародних сертифікованих технологій шифрування трафіку гарантують впевнену безпеку та збереження бізнесу.
  • Система важливих нагадувань та повідомлень. Система управління нерухомістю автоматично розсилає необхідні листипри виникненні важливих повідомлень чи нагадувань.
  • Людський фактор. Система управління нерухомістю дає змогу вносити зміни виключно дозволеним користувачам. Наприклад: секретар може лише дивитися звіти щодо заборгованості та вільні площі, бухгалтерія має право на операції з грошима, менеджер по роботі з нерухомістю змінює параметри площ, здає в оренду приміщення, друкує договори оренди, бронює об'єкти нерухомості під клієнтів, юрист править шаблони договорів та заносить скани правовстановлюючих документів тощо.
  • Дружній інтерфейс. Інтуїтивно зрозумілий інтерфейс програми управління нерухомістю дозволяє користувачеві негайно почати користуватися системою управління, а підказки в спірних місцях, що випливають, підкажуть, які дії потрібні.
  • Зручна форма звітів. Усі співробітники компанії користуються однаковими за формою, структурою та кольором звітами та документами.
  • Доступ до орендарів. Система управління нерухомістю передбачає певний варіант доступу контрагентам для отримання звіту щодо заборгованості орендних платежів.
  • Економія ресурсів. Ваша компанія платить лише за користування системою залежно від кількості працівників, які мають доступ до системи управління нерухомістю. Немає необхідності платити за стаціонарне обладнання та ліцензії на програмне забезпечення.
  • Завжди під контролем. За відсутності оплати за користування системою управління нерухомістю один користувач завжди залишається в системі управління нерухомістю з повноцінним робочим функціоналом.

Результат користуваннясистемою управління нерухомістю:

  • Зростання ефективності орендних договорів.
  • Оптимізація та зниження експлуатаційних витрат.
  • Використання аутсорсингу на непрофільних видах діяльності.
  • Зниження щомісячних витрат за управління комерційної нерухомістю.
  • Зменшення штату працівників у разі підвищення якості роботи.
  • Моделювання різних концепцій управління нерухомістю.
  • Вся інформація та документи структуровані та знаходяться у хвилинному доступі.
  • Моніторинг прозорості бізнес-процесу.
  • Оперативна інформація у всіх співробітників та контрагентів.
  • Економія робочого дня працівників.
  • Поліпшення якості обслуговування орендарів.
  • Цілодобовий доступ до даних.
  • Формалізація подання звітних даних.
  • Поліпшення трудового клімату організації.

Інформаційна система управління нерухомістю SAP Real Estate flexible

Інформаційна система управління нерухомістю SAP Real Estate flexible дозволяє вирішувати безліч актуальних завдань за рахунок продуманої ієрархії та гнучкої інтеграції у поточні бізнес-процеси підприємства. Ключова функціональність системи – підвищення ефективності у сфері управління нерухомим майном. Важливий результат – скорочення трудових та фінансових витратщо призводить до зростання економічної ефективностіпідприємства загалом.

За рахунок виключення з робочої практики традиційних методів обробки інформації істотно зростає якість прийнятих управлінських рішень. Ведення єдиного реєструоб'єктів нерухомості, де відображаються всі зміни в режимі онлайн, дозволяє автоматично аналізувати показники ефективності за будь-якими заданими параметрами.

Система «Управління нерухомістю» дозволяє оптимізувати в часі та інформаційному просторі такі глобальні бізнес-процеси як:

  • Автоматизація процесів керування портфелем нерухомого майна
  • Інтеграція з управлінським та бухгалтерським обліком, з матеріальними активами
  • Управління проектами, договорами та контроль використання площ
  • Оперативний доступ до централізованого сховища інформації
  • Контроль доходів та витрат по об'єктах нерухомості
  • Облік заняття робочих місць, управління розміщенням та переміщеннями співробітників підприємства, зовнішніх організацій, одиниць обладнання

Особливості системи

Важлива перевага автоматизованої інформаційної системи – інтеграція з діючими виробничими та фінансовими системамипідприємства. "Управління нерухомістю" дозволяє отримувати зведені дані для аналізу по кожному технологічному блоку системи, відстежуючи життєвий цикл об'єкта нерухомості від надходження до системи до завершення експлуатації.

Реалізація системи можлива в мобільної версії, що дає оперативне отримання та аналіз агрегованих показників на мобільному пристрої. Зручний інтерфейс користувача дозволяє формувати управлінську звітність і оцінювати широкий спектр аналітик у наочній графічній інтерпретації.


Нерухомість - це майно (нерухоме майно), з управління яким можна назвати такі ієрархічні рівні:

Управління федеральною нерухомістю;
- управління нерухомістю суб'єктів Російської Федерації;
- Управління муніципальною нерухомістю;
- управління нерухомістю підприємств та організацій;
- Управління окремими об'єктами нерухомості. Поняття «управління нерухомістю» можна трактувати у широкому та вузькому значенні.

У широкому значенні під управлінням нерухомістю розуміється підприємницька діяльність з виконання всієї сукупності робіт, пов'язаних з виконанням будь-яких правочинів власника нерухомого майна, що допускаються цивільним законодавством Російської Федерації, у тому числі відповідно до життєвим цикломнерухомості:

Задум;
- Проектування;
- Виготовлення (зведення, будівництво);
- звернення (купівля продаж, оренда та ін.);
- Вживання (сервіс);
- Обслуговування, експлуатація, ремонт;
- капітальний ремонт, модернізація, реконструкція та реставрація;
- Перепрофілювання;
- Утилізація.

Інша, більш вузька, трактування управління нерухомістю дається в Тлумачному словнику з нерухомості: «Управління нерухомістю - здійснення комплексу операцій з експлуатації будівель та споруд (підтримка їх у робочому стані, ремонт, забезпечення сервісу, керівництво обслуговуючим персоналом, створення умов для користувачів (орендарів) , визначення умов здачі площ в оренду, збір орендної плати та ін.) з метою найбільш ефективного використаннянерухомості на користь власника.

Під нерухомістю тут (в англійському правовому полі) розуміється нерухома власність, і йдеться саме про управління власністю. Тим самим підкреслюється, що управління нерухомістю включає управління правами на нерухомість. Об'єкт нерухомості, що знаходиться в управлінні, розглядається як єдність юридичних, економічних та фізичних характеристик.

Як випливає з цього визначення, управління покликане забезпечити максимальну ефективністьвикористання нерухомості відповідно до інтересів власника.

При цьому діяльність з управління нерухомістю здійснюється у трьох аспектах – правовому, економічному та технічному.

Правовий аспект управління нерухомістю полягає у найбільш раціональному використанні, розподілі та комбінуванні прав на нерухомість.

Економічний аспект управління нерухомістю реалізується через управління доходами та витратами, що формуються у процесі експлуатації нерухомості.

Технічний аспект управління полягає у підтримці об'єкта управління у працездатному стані відповідно до його функціонального призначення.

Управління нерухомістю - це комплексний підхід до покращення та підтримки стану об'єкта, організація та прогнозування його розвитку. Управління нерухомістю передбачає, перш за все, такі дії, як здавання в оренду та управління офісними будинками, управління нерухомістю як інвестицією

Якщо Заході управління нерухомістю - високо прибутковий бізнес, то Росії про послуги з управління нерухомістю заговорили лише на початку 1990-х рр., коли виник попит на першокласні офіси. Сьогодні власники бізнес-центрів запрошують керуючу компанію в ролі генерального підрядника, що у разі потреби залучає до виконання робіт інші компанії.

У сучасних російських умовахробота керуючих не регулюється федеральним законодавствомі підлягає ліцензуванню, тому система управління об'єктами нерухомості формується виходячи з стандартів Національної асоціації керівників нерухомістю РФ (нині - Міжрегіональна асоціація керівників нерухомістю) і Кодексу професійної етики керівників нерухомістю.

Цілі, завдання та принципи управління нерухомістю

Управління нерухомістю реалізується шляхом формування об'єкта управління, що представляє комплекс технологічно або функціонально пов'язаного майна, що включає земельну ділянку, будівлі, споруди та їх частини та ін.

Основні цілі управління ринком нерухомості:

Реалізація конституційних правгромадян на нерухоме майно та обов'язки, пов'язані з володінням ним;
- встановлення над ринком певного порядку та умов роботи всім його участникам;
- захист учасників від несумлінності, шахрайства та злочинних організацій та осіб;
- забезпечення вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості відповідно до пропозиції та попиту;
- Створення умов для інвестицій, що стимулюють підприємницьку діяльність у сфері виробництва;
- оздоровлення екологічного середовища, досягнення економічного зростання, зниження безробіття, вирішення житлової проблеми та інших суспільних цілей;
- справедливе оподаткування нерухомого майна та учасників ринку нерухомості;
- Створення сприятливих умов вирішення житлової проблеми в країні та регіонах.

Принципи управління ринком нерухомості багато в чому залежать від політичних та економічних умовв країні, але одночасно вони повинні враховувати світовий досвід, що склався.

Досягнення сформульованих вище цілей можливе при реалізації наступних принципів управління:

Розподіл процедур – застосування особливих підходів до регулювання відносин різних видівнерухомості - житлових та нежитлових приміщень, земельних, лісових ділянок та інших об'єктів;
- відкритість інформації про всіх учасників та об'єкти ринку нерухомості для прийняття ділових рішень;
- гласність нормотворчості - громадське обговорення проектів законів та інших нормативних актов;
- розподіл повноважень між регулюючими органами;
- простота та зрозумілість правил та процедур, встановлених законодавчими актамипро нерухомість;
- Дотримання наступності російської системиуправління ринком нерухомості, що має свою історію та традиції, з урахуванням світового досвіду регулювання прав власності на різні об'єкти нерухомого майна; його адаптація до вітчизняних умов.

Суб'єкти та об'єкти в системі управління нерухомістю

Існують різні види впливу суб'єктів ринку на об'єкт нерухомості.

Державне регулювання нерухомості здійснюється: ш шляхом прямого втручання(Пряме адміністративне управління), що включає: створення законів, постанов, правил, інструкцій та положень, що регламентують функціонування об'єктів нерухомості; запровадження механізму відповідальності порушення нормативних вимог під час здійснення угод з об'єктами нерухомості; контроль за дотриманням усіма суб'єктами ринку встановлених норм та правил; реєстрацію прав на об'єкти нерухомості та угод із ними; ліцензування підприємницької діяльності у сфері нерухомості:

Шляхом непрямого впливу (економічні методи управління, об'єктами нерухомості), включаючи оподаткування об'єктів нерухомості та надання пільг; реалізацію державних цільових програм; встановлення амортизаційних норм; реформування житлово-комунального господарства; випуск та обіг житлових сертифікатів;
- шляхом комплексного вирішення питань землекористування та приватизації, розвитку інженерної інфраструктури тощо.

Суспільна дія - реакція широких верств суспільства, у тому числі і професійних учасників ринку нерухомості, на ті чи інші операції з нерухомістю, яка є основою для нормативних актів, положень тощо.

Управління певними об'єктами нерухомості, які власник використовує для ведення конкретної підприємницької діяльності та отримання максимального прибутку.

управління системами об'єктів нерухомості суб'єктів федерації: муніципальною нерухомістю, земельними ресурсами; лісовим фондом; нерухомістю у житловій сфері; нежитловою нерухомістю.

Управління окремими об'єктами, підприємствами та іншими майновими комплексами передбачає їх передачу в оперативне управління та господарське відання, довірче управління, оренду у різних формах тощо.

В основу системи управління нерухомістю покладено принцип пооб'єктного управління, який полягає у об'єктному розмежуванні (формуванні) нерухомості; класифікації та єдиної реєстрації об'єктів; з об'єктної реєстрації майнових правта оцінки нерухомості; обліку галузевих особливостей управління об'єктами нерухомості та координації політики у сфері нерухомості.

Послуги з управління нерухомістю у відносинах об'єктів, які не підлягають реєстрації відповідно до Закону про державної реєстраціїправ, не виявляються.

Професія «керуючий нерухомістю» користується попитом тільки в тому суспільстві, де є приватна власністьта чітке розуміння того, що для забезпечення поточної прибутковості та збільшення капітальної вартостіоб'єкту нерухомості потрібне кваліфіковане управління. Професійний менеджер може не тільки виконувати волю власника, а й виступати у ролі консультанта, запропонувати різні варіантивикористання об'єкта нерухомості

Виходячи з чітко сформульованих цілей, керуючий розробляє бізнес-план для конкретного об'єкта. Рекомендації, що містяться в ньому, можуть мати кілька варіантів розвитку. Вони мають бути описані таким чином, щоб за бажання власник міг сам здійснити вибір варіанта.

Управляючі об'єктами нерухомості:

Проводять рекламну кампанію по об'єкту управління, розсилаючи пропозиції, використовуючи газети, журнали, що розповсюджуються серед потенційних клієнтів та особисті контакти;
- регулюють відносини власників з орендарями та державними структурами;
- ведуть фінансову звітність;
- підбирають професійний обслуговуючий персонал;
- Здійснюють страхування об'єкта нерухомості;
- проводять техніко-експлуатаційне обстеження та приймання;
- укладають будь-які необхідні договори з управління технічним станомоб'єктів, одночасно здійснюючи контроль за їх виконанням тощо.

Переважними об'єктами нерухомості для управління вважаються великі (від 3-5 тис. м) офіс адміністративні, складські, торгові, виробничі приміщеннянезалежно від форми власності та ступеня зайнятості. Оптимальним варіантомдля управління є наявність кількох будівель різної спрямованості.

Послугами професійної керуючої компанії, як правило, користуються власники великих об'єктів нерухомості (які знаходяться як у власності, так і в довгостроковій оренді), які зазнають явного дискомфорту від неефективного або недостатньо ефективного використання будівель і територій, що їм належать. Серед них можуть бути проектні, дослідні та комерційні організаціїУ їхньому розпорядженні є об'єкти нерухомості, отримані від державних муніципальних органів на умовах довгострокової оренди, або приватизовані, площі яких надмірні для сучасних потреб власника.

Держава, як і раніше, є найбільшим власником нерухомості, проте управління держвласністю залишається прерогативою державних унітарних підприємств, хоча професійні керуючі змогли б «витягти» з цих об'єктів нерухомості додатковий дохідзі збільшенням їхньої капітальної вартості.

До комплексу послуг з управління об'єктами нерухомості входять:

Конкретизація цілей споживача при володінні об'єктом нерухомості;
- консультування власника з питань стану та аналізу ринку нерухомості при встановленні прав на об'єкт щодо відповідності об'єкта потребам власника;
- приймання об'єкта нерухомості в управління;
- фізична, правова та економічна експертиза об'єкта;
- аналіз варіантів подальшого використання об'єкта та вибір найкращого варіантувикористання об'єкта з урахуванням вимог споживача;
- розробка програми управління об'єктом та її реалізація з періодичним коригуванням;
- Подання інтересів власника перед третіми особами з питань, пов'язаних з переданим в управління об'єктом;
- організація та ведення процедури взаєморозрахунків суб'єктів, які беруть участь у забезпеченні життєдіяльності об'єкта;
- Ведення періодичної звітності перед власниками про хід реалізації програми управління.

Довірче управління об'єктами нерухомості як форма підприємницької діяльності ще набуло нашій країні широкого поширення. Більш відома практика передачі довірче управління пакетів акцій, що знаходяться в федеральної власності. Тим не менш, поняття довірчого управліннямайном введено до законодавства РФ (ч. 4 ст. 209 гл. 53 ДК РФ) як самостійна правової формиуправління чужим майном.

Об'єктами довірчого управління (ст. 1013 ЦК України) можуть бути: підприємства та інші майнові комплекси; окремі об'єкти, Що відносяться до нерухомого майна; цінні папери; права, засвідчені цінними паперами; виняткові правата інше майно.

Форми державного регулювання ринку нерухомості

Державне регулювання ринку нерухомості здійснюється у двох формах:

1) шляхом прямого втручання, тобто. адміністративним способом;
2) непрямим впливом чи економічними методами управління.

Пряме адміністративне управління включає:

створення нормативної бази(законів, постанов, інструкцій тощо), що регулюють функціонування ринку нерухомості в центрі та в регіонах;
- Ліцензування, реєстрацію, надання прав уповноваженим особам для здійснення угод з об'єктами державної та муніципальної власності;
- встановлення обов'язкових вимогдо змісту та якості різних видів діяльності на ринку нерухомості та до його учасників;
- Контроль за дотриманням усіма учасниками ринку встановлених норм та правил;
- запровадження заборон та санкцій за відступ від нормативних вимог під час угод з нерухомим майном;
- Викуп у державну власність будь-яких об'єктів нерухомості для суспільних потреб.

Економічні методиуправління ринком нерухомості здійснюються за допомогою:

Системи оподаткування майна;
- дисконтної політики Центрального банкуРФ;
- випуску та обігу житлових сертифікатів;
- Реалізація державних цільових програм;
- амортизаційної політики;
- зовнішньоекономічної діяльностіта ін.

Управління об'єктами нерухомості розподілене між різними гілками державної влади (законодавчою, виконавчою, судовою), які вважаються незалежними у своїй діяльності.

Федеральні збори видають закони, що регулюють ринок нерухомості. Президент видає укази, які не суперечать чинним законам. Уряд випускає постанови, міністерства та відомства - положення, інструкції та накази, що встановлюють конкретні процедури та правила управління нерухомим майном.

Представницькі органи влади РФ (Державна Дума, Рада Федерації) та її суб'єктів мають повноваження приймати правові акти з питань управління нерухомим майном та здійснювати контрольні функції.

На Міністерство державного майна покладено функції та завдання з управління та розпорядження в установленому порядкуоб'єктами федеральної власності біля РФ і там; реалізація з урахуванням законодавства РФ державної політикиприватизації державних та муніципальних підприємств, в тому числі земельних ділянок, що знаходяться під приватизованими підприємствамиі т.д.

Муніципальні органи влади також беруть участь у управлінні нерухомістю. Наприклад, у сфері регулювання лісових відносин до компетенції районних адміністрацій входить: облік лісового фонду, розподіл затвердженого ліміту лісосічного фонду по лісо-користувачам; організація виконання заходів щодо охорони лісів від пожежі, хвороб та ін.

В управлінні нежитловими будинкамита спорудами діє правило: рішення щодо розпорядження нерухомістю приймає відповідний власник у встановленому порядку - фізичне або юридична особа, органи влади РФ, суб'єкти Федерації та муніципалітети.

У компетенцію органів виконавчої владиз регулювання майнових відносин входить:

Управління та розпорядження об'єктами нерухомості, їх реконструкція, реставрація та будівництво, пошук необхідних інвестицій;
- надання об'єктів нерухомості, що перебувають у власності міста, в оренду; встановлення ставки орендної плати;
- зонування території міста;
- складання та ведення земельного кадастру міста та ін.

Державне регулювання земельних відносин

Державне регулювання земельних відносин спрямоване на організацію раціонального використання та охорону земель шляхом встановлення певних правил та норм володіння, користування та розпорядження земельними ресурсами країни та окремими їх частинами з метою зміцнення та розвитку економіки країни. Російська держава, згідно з Конституцією РФ, має право регулювати земельні відносини тому, що вона має суверенну державну владу над усією територією країни і є виконавчим органом свого народу.

Розрізняють два види державного регулювання земельних відносин:

1) регулювання державою як суверен, що володіє територіальним верховенством щодо всіх земель незалежно від форм власності. Застосовуються методи влади та підпорядкування, що виражаються у законодавчих та інших нормативних актах, обов'язкових для всіх власників та користувачів земель (наприклад, з оподаткування, охорони довкілля, ведення земельного кадастру та ін);
2) господарське регулювання. Державні органи діють як суб'єкти господарювання - надають земельні ділянки громадянам і організаціям, ведуть облік земель, здають в оренду і т.д.

Державне регулювання земельних відносин підрозділяється на загальне та галузеве (відомче). Загальне державне врегулюванняздійснюють державні органи загальної та спеціальної компетенції, дії яких поширюються на всі категорії земель та всіх суб'єктів земельних відносин. Галузеве (відомче) регулювання здійснюють міністерства, комітети, федеральні служби. Їхні дії поширюються на підвідомчі підприємства та організації, яким надані землі у володіння та користування.

Внутрішньогосподарське управління здійснюють самі власники землі, орендарі та землекористувачі. З урахуванням інтересів населення вони вирішують питання володіння, користування та розпорядження муніципальною власністю, визначають програми розвитку територій, надають та вилучають земельні ділянки, здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, організують роботи із землеустрою.

До компетенції федеральних органів державної влади щодо регулювання земельних відносин належать:

Прийняття Земельного кодексу РФ та інших федеральних законів, що регулюють земельні відносини;
- Встановлення єдиних принципів плати за землю; встановлення порядку реєстрації прав на земельні ділянки та іншу міцно пов'язану з ними нерухомість;
- затвердження порядку організації землеустрою, ведення державного земельного кадастру та моніторингу земель, організація та здійснення державного контролюза використанням та охороною земель;
- встановлення меж особливо охоронюваних територій, що входять до складу кількох суб'єктів РФ, а також у місцях проживання та господарської діяльності нечисленних народівта етнічних груп, за погодженням з відповідними органами державної влади та органами місцевого самоврядування;
- розпорядження (вилучення та надання) земельними ділянками, що у федеральної власності;
- Викуп земель для федеральних потреб;
- розробка спільно з органами державної влади суб'єктів РФ та затвердження федеральних програмщодо раціонального використання земель, підвищення родючості ґрунтів, охорони земельних ресурсів у комплексі з іншими природоохоронними заходами.

До відання органів державної влади суб'єктів РФ регулювання земельних відносин входить:

Прийняття законів та інших нормативних правових актів суб'єктів РФ відповідно до Конституції РФ, Земельного кодексу та інших федеральних законів;
- Визначення територій з особливим правовим режимомвикористання земель, встановлення та зміна їх кордонів;
- встановлення граничних розмірівземельних ділянок;
- встановлення розмірів та порядку плати за землю, а також встановлення порядку їх централізації відповідно до законодавчих актів РФ;
- затвердження порядку розпорядження землями, які перебувають у державної власностісуб'єктів РФ, а також порядку зміни цільового призначенняземельної ділянки;
- затвердження міської та селищної межі, міст та селищ республіканського, крайового, обласного, окружного підпорядкування;
- затвердження відповідно до законів РФ з урахуванням місцевих умов порядку державного контролю за використанням та охороною земель, землеустрою;
- встановлення пільг щодо стягнення плати за землю відповідно до федерального закону;
- організація ведення державного земельного кодексу, землеустрою та моніторингу земель відповідно до порядку, встановленого законодавством РФ;
- організація державного контролю за використанням та охороною земель;
- розпорядження (вилучення та надання) земельними ділянками, що перебувають у власності суб'єктів РФ;
- Зміна цільового призначення земель;
- ухвалення рішень про вилучення (викуп) земель для державних потреб суб'єктів РФ.

Федеральний організ земельних ресурсів та землеустрою та його організації на місцях відповідно до закону:

Розробляють пропозиції щодо управління землями, які перебувають у державній та муніципальній власності;
- призупиняють виконання неправомірних рішень з питань вилучення та надання земельних ділянок до розгляду їх у відповідних органах (адміністрації, суді, арбітражному суді);
- Притягують до адміністративної відповідальності осіб, винних у порушенні земельного законодавства РФ;
- видають в установленому порядку дозволи (ліцензії) на право проведення землевпорядних та інших проектно-вишукувальних робіт, пов'язаних із вивченням та використанням земельних ресурсів;
- аналізують стан земельного ринку;
- подають пропозиції щодо порядку обчислення нормативної ціни землі, порядку встановлення ставки земельного податкута штрафних санкцій за порушення земельного законодавства;
- організовують та ведуть державний земельний кадастр.

АІС Система управління нерухомістю

Призначення

Аналітична інформаційна система обліку та управління нерухомістю НАМІБ (далі – АІС НАМІБ) призначена для збору, обробки та централізованого зберігання облікових даних нерухомого майна, ефективного контролюйого використання за допомогою гнучкої системи звітності, а також автоматизації процесів, пов'язаних з управлінням портфелем нерухомості, його експлуатацією та будівельними проектами.

Цілі впровадження

В результаті впровадження АІС НАМІБ досягаються такі цілі:

1. Створення централізованого автоматизованого сховища облікових даних об'єктів нерухомого майна із системою розмежовано-уніфікованого доступу.

2. Автоматизація процесів моніторингу, планування та оцінки ефективності використання об'єктів нерухомості.

3. Автоматизація процесів, пов'язаних з управлінням портфелем нерухомості – функціональні блоки «Відчуження», «Оренда», «Експлуатація», «Ремонт», «Розміщення персоналу та обладнання», «Постановка завдань та контроль їх виконання на основі системи Ключових показниківефективності», «Управління інвестиційними проектами», «Оцінка», «Статистика» та «Скорингова система».

4. Підвищення ефективності діяльності за рахунок:

використання єдиного інструментарію;

зниження трудомісткості обробки інформації;

Автоматизації процесів підготовки звітів, що містять інформацію, необхідну для ухвалення ефективних управлінських рішень, спрямованих на оптимізацію портфеля нерухомості;

Реалізації в АІС НАМІБ системи мотивації співробітників, за допомогою централізованої установки керівництвом Ключових показників ефективності, досягнення яких запускає процедуру преміювання співробітників, що відзначилися;

Мінімізації впливу "людського фактора" на організацію обліку об'єктів нерухомості;

Контролює використання майнового комплексу на користь власника/власника.

Характеристики та функціональні можливості АІС НАМІБ

загальні характеристики

1. АІС НАМІБ є єдиним джерелом інформації для співробітників усіх структурних підрозділів організації, залучених до процесів обліку та управління нерухомим майном, з можливістю постійного віддаленого доступу зареєстрованих користувачів до даних, що зберігаються.

2. В АІС НАМІБ реалізовано інтуїтивно зрозумілий графічний інтерфейс користувача.

3. Програмне забезпечення АІС НАМІБ побудовано на основі технології клієнт-сервер. Для мінімізації обчислювальних операцій на сервері та скорочення мережного трафіку клієнтське програмне забезпечення АІС реалізовано за принципом «товстого клієнта».

4. Клієнтське програмне забезпечення АІС НАМИБ функціонує серед операційних систем сімейства MicrosoftWindows.

5. АІС НАМІБ має можливість оперативного обміну даними з різними автоматизованими інформаційними системами, що використовуються чи впроваджуються в організації (наприклад, бухгалтерської та ін.).

Функціональні можливості

Функціональні можливості блоку «Система управління базою даних об'єктів нерухомості»:

1. У базі даних передбачено можливість зберігання:

Декілька типів записів об'єктів нерухомості (для земельних ділянок, для будівель/споруд/приміщень).

Записів правовстановлюючих документів об'єктів нерухомості. Такі записи мають однозначний зв'язок із записом об'єкта, по відношенню до якого є правовстановлюючими.

Копія документів, що стосуються об'єкта нерухомості, таких як «Технічний паспорт», «Довідка БТІ про стан будівлі», «Експлікація», «Поверхові плани» та інше, а також фотографій об'єкта. Перехід до перегляду зазначених документів та фотографій організований безпосередньо із форми запису об'єкта нерухомості. Для перегляду використовується програмне забезпечення сторонніх виробників.

Копій правовстановлюючих документів об'єктів нерухомості. Перехід до перегляду зазначених документів організований безпосередньо з форми запису документа, що встановлює право, а також з форми запису об'єкта нерухомості, по відношенню до якого він є правовстановлюючим. Для перегляду використовується програмне забезпечення сторонніх виробників.

2. У користувачів існує можливість додавання до БД нових записів об'єктів нерухомості та правовстановлюючих документів, коригування даних існуючих записів, а також «помітки» запису на видалення (процедура видалення запису БД запускається адміністратором АІС НАМІБ).

3. В екранних формах записів об'єкта нерухомості або правовстановлюючого документа передбачено відображення всіх даних, що зберігаються в БД, відповідно до типу запису.

4. Передбачена можливість пошуку/вибірки запису об'єкта нерухомості або документа, що встановлює право, за заданими критеріями. Як критерії пошуку/вибірки може виступати будь-яка зі збережених у БД характеристик об'єкта нерухомості або правовстановлюючого документа.

5. В АІС НАМІБ передбачено експорт інформації, що зберігається в БД, у файли форматів .xls, .rtf, .xml, .html.

6. Реалізовано систему резервного копіювання інформації, що зберігається у БД, за задані періоди часу.

7. Значення в полі «Адреса» об'єкта нерухомості задається відповідно до офіційного класифікатора адрес Росії. Також передбачено можливість візуального відображення розташування об'єкта нерухомості на електронної картиРосії.

8. Введення значень у ключові поля записів БД організовано із заздалегідь заповнених довідників. При цьому передбачено можливість коригування значень таких довідників лише «локальними» адміністраторами АІС НАМІБ.

9. Для деяких полів записів БД передбачено збереження історії змін їх значень у хронологічному порядку (наприклад, « Загальна площаповерху», «Експертна оціночна вартістьоб'єкта» та ін.).

10. Передбачена можливість зберігання в БД докладної експлікації будівель/споруд/приміщень із зазначенням кількості персоналу, що працює в кімнаті, підрозділу, до якого він належить, площі, займаної обладнанням, а також з веденням історії змін, що відбуваються, зазначених вище даних експлікації (наприклад, при переплануванні , під час проведення організаційно-штатних заходів, модернізації устаткування тощо.). Ці експлікації доступні безпосередньо з форми запису будівель/споруд/приміщень.

Функціональні можливості блоку «Звіти»:

1. Передбачено можливість створення та збереження користувачем звітів, як критерії формування яких можуть виступати будь-які дані, що зберігаються в БД, або характеристики об'єктів нерухомості та документів, що належать до них.

2. При формуванні звітних форм у користувача є можливість застосування фільтра до даних, що відображаються в них, за заданим ним критерієм або групою критеріїв.

3. Передбачено можливість створення звітів на будь-яку дату з урахуванням історії змін, що відбулися в БД даних або характеристиках об'єктів нерухомості та документів, що відносяться до них.

4. Користувач має можливість збереження створених ним звітів у файли форматів pdf, xlsx, xls, rtf, docx, htm, emf, tiff, png, jpg, gif та bmp.

Функціональні можливості блоку «Відчуження»:

1. Передбачено можливість ведення та зберігання історії пропозицій щодо відчуження об'єктів нерухомості у хронологічному порядку.

2. У блоці реалізовано системи документообігу та погодження угоди відчуження об'єктів нерухомості.

3. Передбачено можливість створення звітів, що містять інформацію про пропозиції та прийняті за ними рішення.

4. Реалізовано можливість автоматизованого імпорту інформації про заплановані до відчуження об'єкти нерухомості на інформаційно-торговельні майданчики в мережі Інтернет.

Функціональні можливості блоку «Оренда»:

Записи договорів оренди. Такі записи мають однозначний зв'язок із записами об'єкта, площі якого здаються чи орендуються.

Копії договорів оренди. Перехід до перегляду зазначених документів організований безпосередньо із форми запису договору, а також із форми запису об'єкта нерухомості, площі якого здаються або орендуються. Для перегляду використовується програмне забезпечення сторонніх виробників.

Детальний облік орендопридатних об'єктів нерухомості з можливістю відображення орендопридатних площ поверхових планах;

Детальний облік суб'єктів оренди (орендарі, орендодавці);

Врахування орендних відносин (орендні умови, орендні ставки, терміни орендних відносин);

Врахування орендних площ кожного об'єкта на основі укладених договорів;

Облік оренди кількох об'єктів у межах одного договору;

Автоматичний підбір вільних об'єктів з подальшим формуванням договорів та відображенням орендопридатних площ на поверхових планах об'єктів;

Планування орендної діяльності ( фінансове плануванняз урахуванням ринкових ставок, планування бюджетів контрактних надходжень);

Контроль виконання фінансових планів і бюджетів контрактних платежів, відхилення контрактної орендної плати від ринкової та часу простою об'єкта, що звільнився;

Генерація нагадувань про настання закінчення строку договору, виконання поставлених завдань, прострочення надходження платежів та інші відповідальні події.

3. У блоці реалізовано системи документообігу та погодження договорів оренди об'єктів нерухомості. У системі документообігу передбачено можливість автоматичного формування текстів договорів оренди, актів та додаткових угод на основі шаблонів.

4. Передбачено можливість формування аналітичних звітів:

Виконання фінансового планута бюджету оренди за об'єктами оренди, договорами оренди та орендарями;

Оцінки ефективності орендної діяльності як по портфелю нерухомості в цілому, так і по окремо взятому об'єкту нерухомості;

З відображенням у вигляді діаграм даних щодо оренди площ об'єктів нерухомості з прив'язкою до часу.

Функціональні можливості блоку «Експлуатація»:

1. У базі даних АІС НАМІБ передбачено можливість зберігання:

Записів договорів щодо надання послуг з експлуатації об'єктів нерухомості. Такі записи мають однозначний зв'язок із записами об'єкта нерухомості, до якого належать договори.

Копій зазначених договорів. Перехід до перегляду зазначених документів організовано безпосередньо з форми запису договору, і навіть із форми запису об'єкта нерухомості, якого належить договір. Для перегляду використовується програмне забезпечення сторонніх виробників.

2. У блоці реалізовано автоматизоване виконання таких функцій:

Нормування технологічної картиробіт технічного обслуговування;

Планування робіт з утримання територій та прибирання приміщень та прилеглих територій;

Планування споживаних комунальних ресурсів та заходів щодо ресурсозбереження;

Формування фінансового плану експлуатації, як у портфелі нерухомості загалом, і по окремо взятому об'єкту нерухомості.

3. У блоці реалізовано системи документообігу та погодження договорів експлуатації об'єктів нерухомості. У системі документообігу передбачено можливість автоматичного формування текстів договорів експлуатації, актів та додаткових угод на основі шаблонів.

4. Передбачено можливість формування аналітичних звітів оцінки ефективності експлуатації як по портфелю нерухомості в цілому, так і по окремо взятому об'єкту нерухомості.

Функціональні можливості блоку «Ремонт»:

1. У базі даних АІС НАМІБ передбачено можливість зберігання:

Записів договорів щодо надання послуг з ремонту об'єктів нерухомості. Такі записи мають однозначний зв'язок із записами об'єкта нерухомості, що ремонтується.

Копій зазначених договорів. Перехід до перегляду зазначених документів організований безпосередньо з форми запису договору, а також з форми запису об'єкта нерухомості, що ремонтується. Для перегляду використовується програмне забезпечення сторонніх виробників.

2. У блоці реалізовано автоматизоване виконання таких функцій:

Планування бюджетів та робіт з реконструкції об'єктів нерухомості;

Планування бюджетів та робіт капітальних ремонтівоб'єктів нерухомості;

Планування бюджетів та робіт планово-профілактичних ремонтів та замін;

Формування фінансового плану всіх видів ремонтів як по портфелю нерухомості в цілому, так і по окремо взятому об'єкту нерухомості.

3. У блоці реалізовано системи документообігу та погодження договорів ремонтів об'єктів нерухомості. У системі документообігу передбачено можливість автоматичного формування текстів договорів ремонтів, актів та додаткових угод на основі шаблонів.

4. Передбачено можливість формування аналітичних звітів оцінки ефективності проведених ремонтів як по портфелю нерухомості в цілому, так і окремо взятому об'єкту нерухомості.

Функціональні можливості блоку «Розміщення персоналу та обладнання»:

1. У базі даних АІС НАМІБ передбачено можливість зберігання електронної організаційно-штатної структури організації.

2. У блоці реалізовано автоматизоване виконання таких функцій:

Облік розміщення персоналу;

Облік розміщення меблів та допоміжного обладнання;

Облік розміщення устаткування;

Виявлення надлишкових для поточного стануорганізації приміщень;

контроль використання надлишкових приміщень;

виявлення несанкціонованого (не за призначенням) використання приміщень;

Оптимізація розміщення обладнання;

Оптимізація розміщення підрозділів організації;

Планування переміщень обладнання та підрозділів при переїздах, скороченнях та розширеннях.

3. Передбачено можливість формування аналітичних звітів:

Оцінки ефективності розміщення обладнання;

Оцінки ефективності розміщення персоналу кожного підрозділу;

Оцінки ефективності використання приміщень після скорочення портфеля нерухомості, переміщень підрозділів та проведення організаційно-штатних заходів, а також після проведення заходів щодо модернізації обладнання;

З планами переміщень обладнання та підрозділів при переїздах, скороченнях та розширеннях.

Функціональні можливості блоку «Постановка задач та контроль їх виконання на основі системи Ключових показників ефективності»

1. У блоці передбачено можливість визначення системи Ключових показників ефективності (КПЕ).

2. Передбачено можливість централізованої постановки завдань, спрямованих на досягнення наперед визначених КПЕ.

3. У блоці передбачено можливість формування аналітичних звітів, що відображають результати виконання поставлених завдань, як по портфелю нерухомості в цілому, так і окремо взятому об'єкту нерухомості.

Функціональні можливості блоку "Управління інвестиційними проектами"

1. У блоці передбачено можливість створення сценаріїв прийняття управлінських рішень при реалізації інвестиційних проектів, використовуючи інтерактивний майстер створення сценаріїв.

2. Передбачено автоматизований розрахунок економічної ефективності проектів на основі математичної моделі, закладеної у сценарії, а також на основі інформації, що зберігається в БД та/або вводиться «вручну» безпосередньо перед розрахунком.

3. У блоці передбачена можливість формування аналітичних звітів оцінки економічної ефективності попередньо описаних інвестиційних проектів як по портфелю нерухомості в цілому, так і по окремо взятому об'єкту нерухомості.

Функціональні можливості блоку "Оцінка"

1. У блоці передбачено можливість створення сценаріїв проведення експрес-оцінки об'єктів нерухомості, використовуючи інтерактивний майстер створення сценаріїв.

2. Передбачено автоматизований розрахунок вартості об'єкта на основі математичної моделі, закладеної у сценарії, а також на основі інформації, що зберігається у БД та/або вводиться «вручну» безпосередньо перед розрахунком.

3. У блоці передбачена можливість формування аналітичних звітів, що містять результати проведення експрес-оцінок, як у портфелі нерухомості в цілому, так і окремо взятому об'єкті нерухомості.

Функціональні можливості блоку «Статистика»

1. У блоці передбачена можливість завантаження з зовнішніх джерел(З Інтернету, з файлу) статистичних даних, що характеризують ринки нерухомості регіонів Росії.

2. Передбачено автоматизовану обробку завантажених даних для їх подальшого використання в інших функціональних блоках.

3. У блоці передбачено можливість формування аналітичних звітів, що містять попередньо завантажені та оброблені статистичні дані.

Функціональні можливості блоку «Скорингова система»

1. У блоці передбачено можливість визначення системи параметрів скорингової системи та їх вагових коефіцієнтів.

2. Передбачено автоматизовані розрахунок та обробка параметрів на основі математичної моделі, закладеної у скоринговій системі, результатом яких буде рекомендація щодо прийняття того чи іншого управлінського рішення щодо як портфеля нерухомості в цілому, так і окремо взятого об'єкта нерухомості.

3. У блоці передбачено можливість формування аналітичних звітів, що відображають результати виконання скорингових розрахунків, як по портфелю нерухомості в цілому, так і окремо взятому об'єкту нерухомості.

Управління будівництвом

1. Управління об'єктами, що знову будуються.

2. Аналіз розміщення персоналу.

Проекти

ВАТ «Ростелеком»

Автоматизовано облік і створено централізований електронний реєстр об'єктів нерухомості та правозасвідчувальних документів ВАТ «Ростелеком», яке, будучи однією з найбільших телекомунікаційних компаній, має географічно розподілений по всій території Російської Федерації портфель корпоративної нерухомості сумарною площею близько 9,3 млн. кв. м (~ 23 тис. об'єктів) та 32,2 млн. кв. м (~3,2 тис. га) земельних ділянок (~15,5 тис. шт.).

Новини

Сучасний ринок комерційної нерухомості, крім правильно спланованої концепції, вимагає реального механізму виконання того самого управління об'єктами нерухомості, управління орендою та оперативного реагування цієї системи за різних змін ринку нерухомості.

Людський фактор. Система управління нерухомістю дає змогу вносити зміни виключно дозволеним користувачам. Наприклад: секретар може лише дивитися звіти щодо заборгованості та вільні площі.

Зручний та оперативний сервіс для невеликого відділу великого підприємства.

Наше підприємство викупила якась московська фірма. З огляду на вдале місце розташування вільні площі ми здаємо в оренду. Для нас це не основний напрямок, і ми не зовсім компетентні у деяких аспектах орендного бізнесу. Нове керівництво постійно вимагало різні звіти у новій, незвичній нам формі. При нерозуміння деяких запитів була дуже незручна велика різниця в часі. Після початку використання системи управління нерухомістю всі питання як рукою зняло. Ми враховуємо лише метри, цифри та дати. Всю необхідну звітністьта зрізи на будь-які дати, наші московські керівники отримують самі автоматично. До нас закінчилися претензії і нам не потрібно вникати у бізнес процеси ринку нерухомого майна. Дякую за унікальний сервіс!

Каріна Артем'єва
Владивосток

Хмарний сервіс, стабільність роботи, простота управління та контролю.

Маємо у власності майже півсотні об'єктів нерухомості. Бізнес полягає у здачі об'єктів в оренду в основному під побутові послугита магазини. За роки роботи накопичилися гори різних документів, погоджень, претензій, судів, рішень та іншої звітності. Знайти потрібний «папірець» у потрібний часчасто не було можливим. Використовуючи систему управління, ми забули про той час, як про страшний сон. Широкий за своїм розмахом бізнес тепер у кожного співробітника на столі. Керівництву все прозоро, відкрито та зрозуміло. Сучасні технологіїта надійний хмарний сервіс дозволили, не оновлюючи дорогого серверного обладнання, отримати якісний сервіс 24 години на добу у будь-якому місці. Істотно скоротився штат співробітників, які виконують, як виявилося, оптимізовану роботу. Ви навчили, як правильно вести бізнес. Дякую!