Серед іпотечних цінних паперів є. Іпотечні цінні папери – Mortgage Securities

3.3. Іпотечні цінні папери

Протягом трьох десятиліть іпотечне кредитування є невід'ємною частиною американського ринку цінних паперів. За цей час виникли різні схеми, форми та види цінних паперів на основі іпотечного кредиту. Однак перша та сама проста схема(Так звана наскрізна - pass-through) залишається однією з найпопулярніших. Вона реалізується в основному через два державні агенції(FNMA та GNMA) та одне напівдержавне (FHLMC).

Іпотечний ринокскладається з трьох основних елементів: ринку іпотечних кредитів(первинного іпотечного ринку), ринку іпотечних цінних паперів (вторинного іпотечного ринку, який теж ділиться на первинний та вторинний) та ринку нерухомості.

Ринок іпотечних кредитів(первинний іпотечний ринок) охоплює сферу діяльності кредитора та позичальника, між якими відповідно до договору іпотечного кредитуваннявиникають зобов'язання. Учасниками первинного ринку виступають громадяни та іпотечні банки, іпотечні компанії та інші установи, які надають громадянам кредити під заставу нерухомості (рис. 3.9). Якщо кредитором є банк, то йому важлива можливість відновлення кредитних ресурсів, які може видавати як нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам (для вирішення цього завдання організується вторинний іпотечний ринок).

Мал. 3.9Ринок іпотечних кредитів

Первинний іпотечний ринок охоплює всю сукупність діяльності заставоутримувачів (кредиторів) та заставників (позичальників).

На ринку іпотечних цінних паперів(вторинному іпотечному ринку) здійснюється продаж заставних за наданими іпотечними кредитами. Заставна - юридичний документпро заклад (заставу) нерухомого майна, що засвідчує віддачу об'єкта нерухомості на забезпечення зобов'язань під кредит (позику).

Вперше поняття заставного як вільно обертається над ринком цінних паперів виникло федеральному законі 1998 р. «Про іпотеку (запорука нерухомості)» від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ. Заставна передається шляхом здійснення чергового передавального напису (потрібна лише наступна Державна реєстраціяпередачі), що спрощує передачу прав за правовідносинами, що розглядаються. Зручність заставної у тому, що вона може бути предметом застави. Проте ринок заставних у Росії не сформувався.

Особливий інтерес учасників фондового ринкувикликають іпотечні облігаціїі Іпотечні сертифікати участі.Визначення, правила обороту та категорії інвесторів у ці папери встановлені ФЗ «Про іпотечні цінних паперах» від 29 жовтня 2003 р. № 152-ФЗ.

Облігація з іпотечним покриттямоблігація, виконання зобов'язань за якою забезпечується запорукою іпотечного покриття. Іпотечний сертифікат участііменний цінний папір, що засвідчує частку її власника у праві спільної власностіна іпотечне покриття, право вимагати від особи, яка її видала, належного довірчого управління іпотечним покриттям, право на отримання грошових коштів, отриманих на виконання зобов'язань, вимоги за якими складають іпотечне покриття, а також інші права, передбачені цим ФЗ.

Сертифікат участі - новий папір для нашого ринку, що передбачає складніший фінансовий механізм. Кожен покупець цінного паперу має свою частку у спільній власності на майно, що становить «покриття» сертифікатів. Власник сертифіката є власником іпотечних кредитів і одночасно виступає як засновник і вигодонабувач за договором довірчого управління цим майном. Він отримує багато коштів, які виплачує за кредитом позичальник (з відрахуванням винагороди управляючого).

Іпотечний агент -спеціалізована комерційна організація, винятковим предметом діяльності якої є набуття прав вимоги по кредитах (позиках), забезпечених іпотекою, та (або) заставних та якій відповідно до цього ФЗ надано право здійснювати емісію облігацій з іпотечним покриттям.

Предметом діяльності іпотечного агента може бути лише придбання вимог за кредитами (позиками), забезпеченими іпотекою, та (або) заставних, які можуть бути придбані іпотечним агентом на підставі договору купівлі-продажу, міни, цесії (поступки вимоги), іншої угоди про відчуження цього майна, зокрема пов'язаної з оплатою статутного капіталу (акцій) іпотечного агента цим майном, і навіть внаслідок універсального правонаступництва.

Іпотечний агент має цивільні правничий та несе цивільні обов'язки, необхідні реалізації зазначеної діяльності, яка може здійснюватися лише іпотечним агентом у вигляді акціонерного товариства. У статуті іпотечного агента мають бути визначені предмет та мета діяльності відповідно до ФЗ. Внесення до статуту змін та (або) доповнень, пов'язаних із зміною та (або) доповненням предмета або мети діяльності, не допускається.

Повне фірмове найменування іпотечного агента російською має містити слова «іпотечна спеціалізована організація» або «іпотечний агент».

Іпотечний агент не може мати штату співробітників. Повноваження одноосібного виконавчого органуіпотечного агента мають бути передані комерційної організаціїяка не може вести бухгалтерський облік цього іпотечного агента. Ведення бухгалтерського облікумає бути передана спеціалізованій організації, яка не може здійснювати повноваження одноособового виконавчого органу цього іпотечного агента.

Іпотечне покриття можуть становити лише забезпечені іпотекою вимоги щодо повернення основної суми боргу та сплати відсотків за кредитними договорами та договорами позики, у тому числі посвідчені заставними, та (або) іпотечні сертифікати участі, що засвідчують частку їх власників у праві спільної власності на інше іпотечне покриття, кошти у валюті Російської Федераціїабо в іноземній валюті, а також державні цінні папери та об'єкти нерухомості.

Вимоги щодо забезпечених іпотекою зобов'язань можуть входити до складу іпотечного покриття лише за їх відповідності наступним умовам:

Основна сума боргу за кожним договором або заставою не повинна перевищувати 70% ринкової вартості(визначеною незалежним оцінювачем) нерухомого майна, Що є предметом іпотеки;

Договір про іпотеку не повинен передбачати можливість заміни або відчуження заставником заставного нерухомого майна, що є предметом іпотеки, без згоди заставоутримувача;

Нерухоме майно, закладене на забезпечення виконання відповідного зобов'язання, має бути застраховане від ризику втрати чи пошкодження на користь кредитора протягом усього терміну дії зобов'язання. При цьому страхова сумамає бути не менше сумизабезпеченої іпотекою вимоги;

Якщо боржником є ​​фізична особа, її життя та здоров'я мають бути застраховані протягом усього терміну дії зобов'язання. При цьому страхова сума повинна бути не меншою за суму забезпеченої іпотекою вимоги;

Предметом договору позики повинні бути тільки грошові кошти. Обов'язок боржника повертати основну суму боргу та одночасно сплачувати відсотки на неї періодичними платежами (за винятком перших 12 місяців) повинен передбачатися не менше ніж у 50% зобов'язань, вимоги щодо яких становлять іпотечне покриття.

Іпотечне покриття не повинні складати вимог щодо закладних, закладених на забезпечення інших зобов'язань.

Вимоги, забезпечені подальшою іпотекою, можуть становити іпотечне покриття лише за умови, що основна сума боргу за зобов'язанням, забезпеченим попередньою іпотекою, та основна сума боргу за зобов'язанням, забезпеченим наступною іпотекою, в сукупності не перевищують 70% ринкової вартості майна, що є предметом іпотеки.

Частка вимог, забезпечених заставою об'єкта нерухомості, будівництво якого завершено, має перевищувати 10% від розміру іпотечного покриття. Розмір іпотечного покриття визначають шляхом підсумовування розміру вимог, суми коштів та вартості іншого майна, що становлять іпотечне покриття, та в порядку, встановленому федеральним органом виконавчої владиз ринку цінних паперів.

Одне й те майно, зокрема вимоги за одним і тим самим зобов'язанням, може входити до складу лише одного іпотечного покриття. Іпотечні сертифікати участі не можуть входити до складу іпотечного покриття, частку у праві спільної власності, на яку вони засвідчують.

Вимога за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, що входить до складу іпотечного покриття, має бути підтверджена:

Випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод із ним;

Договором про іпотеку, на якому скоєно спеціальний реєстраційний напис, що засвідчує проведення державної реєстрації відповідно до законодавства РФ, або його нотаріально засвідченою копією;

Кредитним договором або договором позики, на підставі яких виникло забезпечене іпотекою зобов'язання або нотаріально засвідченою копією договору;

Заставний з усіма додатками, якщо мали місце складання та видача заставної або її нотаріально засвідченої копією;

Документом, що виражає зміст угоди, за якою були передані права кредитора та заставоутримувача за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, і на якому вчинено спеціальний реєстраційний напис, що засвідчує проведення державної реєстрації відповідно до законодавства, або його нотаріально засвідчену копію.

Облік вимог та іншого майна, що становлять іпотечне покриття, здійснюється шляхом ведення реєстру іпотечного покриття із зазначенням:

суми (розміру) вимоги (у тому числі основної суми боргу та розміру відсотків) або вартості майна;

Назви та достатнього для ідентифікації опису майна, що становить іпотечне покриття, та (або) майна, на яке встановлена ​​іпотека для забезпечення виконання зобов'язання, вимога за яким складає іпотечне покриття. Якщо таким майном є житлове приміщення, у складі відомостей про місце його перебування не вказується номер житлового приміщення (житлового будинку, квартири);

Ринкової вартості (грошової оцінки) майна, яким встановлено іпотека;

строку сплати суми вимоги або, якщо ця сума підлягає сплаті частинами, строків (періодичності) відповідних платежів та розміру кожного з них або умов, що дозволяють визначити ці строки та розміри платежів (плану погашення боргу);

ступеня виконання зобов'язання, вимога за яким складає іпотечне покриття;

Інших відомостей, встановлених федеральним органом виконавчої по ринку цінних паперів.

Вимоги чи інше майно вважаються включеними до складу іпотечного покриття з моменту внесення відповідного запису до реєстру іпотечного покриття. Реєстр іпотечного покриття повинен вестись, зокрема, з використанням електронної бази даних.

Обмеження використання понять, пов'язаних із випуском іпотечних цінних паперів.Жодна особа, за винятком осіб, які мають відповідно до цього Федерального закону право випускати іпотечні цінні папери, не вправі залучати кошти та інше майно з використанням слів «облігації з іпотечним покриттям», «іпотечні сертифікати участі» та «іпотечне покриття» , а також не мають права використовувати у своєму найменуванні слова «іпотечна спеціалізована організація» або «іпотечний агент» у будь-якому поєднанні.

Емісію облігацій з іпотечним покриттямможуть здійснювати лише іпотечні агенти та кредитні організації.

Облігації з іпотечним покриттям випускаються в одній із форм, передбачених ФЗ від 22 квітня 1996 р. № 39-ФЗ «Про ринок цінних паперів» (далі - ФЗ «Про ринок цінних паперів»). При документарній формі обов'язковим реквізитом сертифіката облігації є вказівка ​​про порядок та умови виплати доходу власникам облігацій з іпотечним покриттям, а також про порядок та умови погашення таких облігацій (ст. 9).

Облігації з іпотечним покриттям мають закріплювати право власниківна отримання фіксованого відсотка їхньої номінальної вартості. Виплата відсотків за облігаціями з іпотечним покриттям здійснюється не менше одного разу на рік (ст. 10).

У рішенні про випуск облігацій мають бути визначені термін їх погашення(часткового погашення) та вартість(Порядок її визначення), що виплачується щодо кожної облігації при її погашенні(часткове погашення).

Центральний банк РФ має право встановлювати для кредитних організацій, які здійснюють емісію облігацій з іпотечним покриттям, правила розрахунку та значення наступних обов'язкових нормативів, визначених ФЗ від 10 липня 2002 р. № 86-ФЗ «Про Центральному банкуРосійської Федерації (Банку Росії)»: нормативу достатності власних коштів (капіталу); нормативів ліквідності; розмірів відсоткового та валютного ризику. Крім того, він встановлює для таких організацій вимоги щодо розкриття інформації про свою діяльність додатково до вимог, встановлених іншими федеральними законами.

Оцінюючи облігацій з іпотечним покриттям рейтинговим агентством, визнаним у порядку, встановленому законодавством РФ, емітент облігацій повинен розкривати та надавати відомості про таку оцінку.

У інформації, що розповсюджується або публікується, про іпотечні сертифікати участі та здійснення довірчого управління їх іпотечним покриттям повинні міститися:

Повне або скорочене фірмове найменування управителя іпотечним покриттям; індивідуальне позначення, що ідентифікує іпотечні сертифікати участі, що засвідчують частку їх власників у праві спільної власності на іпотечне покриття; номер та дата реєстрації правил довірчого управління іпотечним покриттям, а також номер та дата видачі ліцензії керуючому іпотечним покриттям;

Інформація про місця (із зазначенням адреси та (або) номера телефону), де до придбання сертифікатів можна ознайомитись з правилами довірчого управління іпотечним покриттям, реєстром іпотечного покриття, а також іншими документами, передбаченими цим ФЗ та нормативними правовими актами федерального органувиконавчої влади з ринку цінних паперів;

Положення про те, що вартість сертифікатів може збільшуватися та зменшуватись, що держава не гарантує прибутковість інвестицій у дані сертифікати, а також відомості про те, що до придбання іпотечних сертифікатів участі слід уважно ознайомитись із правилами довірчого управління іпотечним покриттям.

Емітент облігацій і керуючий іпотечним покриттям несуть відповідальність за зміст і форму інформації, що розповсюджується або публікується, про випуск іпотечних цінних паперів, їх іпотечне покриття, у тому числі за поширення або опублікування неточної, неповної або вводить в оману інформації, а також за її несвоєчасне поширення чи опублікування. Відомості не повинні містити:

Несумлінну, недостовірну, неетичну, свідомо хибну, приховану інформацію, що вводить в оману;

Інформація, яка не має документального підтвердження;

Інформацію, що не має безпосереднього відношення до випуску іпотечних цінних паперів та їх іпотечного покриття;

Комерційна організація до отримання відповідної ліцензії не має права надавати для розповсюдження або опублікування інформацію про свою діяльність як керуючий іпотечним покриттям.

Емітент облігацій зобов'язаний забезпечити всім заінтересованим особам можливість ознайомлення з інформацією, що міститься в реєстрі іпотечного покриття, а також отримання копій реєстру або витягу з нього. Він також має опублікувати інформацію про емісію таких облігацій відповідно до ФЗ «Про ринок цінних паперів», інших федеральних законів та нормативних правових актів РФ та правил довірчого управління іпотечним покриттям до початку видачі іпотечних сертифікатів участі та повідомлення про реєстрацію змін та доповнень, що вносяться в правила довірчого керування іпотечним покриттям.

Відповідно до вимог нормативних правових актів федерального органу виконавчої по ринку цінних паперів, опублікуванню підлягають:

Баланс майна, що становить іпотечне покриття, бухгалтерський баланста звіт про прибутки та збитки керуючого іпотечним покриттям;

Звіт про виконання зобов'язань, вимоги щодо яких складають іпотечне покриття, відомості про винагороду управителя та витрати, що підлягають відшкодуванню за рахунок майна, що становить іпотечне покриття;

Інші документи відповідно до цього ФЗ;

Інформація про прийняття рішення щодо передачі прав та обов'язків за договором довірчого управління іпотечним покриттям іншій особі, яка має право видавати іпотечні сертифікати участі.

Державне регулювання випуску іпотечних цінних паперів, діяльності іпотечних агентів та керуючих іпотечним покриттям, а також державний контрольза їх діяльністю здійснюють федеральний орган виконавчої влади з ринку цінних паперів та Центральний банк відповідно до законодавства Російської Федерації.

На вторинному іпотечному ринку(рис. 3.10) відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системиза рахунок трансформації прав за зобов'язаннями та договорами про іпотеку (заставні) у знеособлені цінні папери та розміщення їх серед довгострокових інвесторів. Іпотека розглядається вже як заставна, що засвідчує права заставоутримувача на об'єкт нерухомості, та вільно звертається на ринку.

Мал. 3.10Ринок іпотечних цінних паперів

Вторинний іпотечний ринок є сполучною ланкою між позичальниками та кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію коштів та спрямовуючи фінансові потокиу іпотечні кредити. Щоб іпотечні цінні папери могли отримати правовий статус обігу на іпотечному ринку, вони мають відповідати вимогам:

Обертання (здатності купуватися і продаватися на ринку нерухомості). Будучи оборотоспроможним цінним папером, заставна передається шляхом здійснення чергового передавального напису (потрібна лише наступна державна реєстрація передачі);

Стандартності (форми, зміст, правила);

Доступності для цивільного обороту (бути об'єктом угод із нерухомістю);

Документальності (утримувати всі передбачені законодавством реквізити);

Регульованості та визнання державою;

Ліквідності.

Ринок іпотечних цінних паперів також поділяється на первиннийі вторинний.На первинному ринку здійснюється початкове розміщення іпотечних цінних паперів серед кредиторів. Економічна сторона виникнення заставних, забезпечених об'єктами нерухомості, пов'язана зі створенням умов надання значної кількості інвесторів можливості отримати відносно дешеві та довгострокові кредити під заставу іпотечних цінних паперів та майнових правна об'єкти нерухомості. Особливостями таких цінних паперів є перетворення на ліквідну (грошову) форму майнових прав на об'єкти нерухомості заставника; можливість їх використання як заставу під іпотечний кредит.

Рефінансування банків через механізм випуску іпотечних облігацій під заставу заставних відбувається так:

Комерційний банк укладає з юридичними та (або) фізичними особами кредитні договори під заставу нерухомості з оформленням відповідних заставних;

Іпотечні агенції викуповують заставні у банку через випуск облігацій, що розміщуються на фондовому ринку;

Кошти, отримані від розміщення облігацій на фондовому ринку, повертаються до кредитора;

Держава гарантує виплати за облігаціями.

Відомі різні варіантиорганізації роботи, що з емісією іпотечних облігацій. Як приклад можна навести діяльність Федерального агентстваз іпотечного житлового кредитування (ФАІЖК), яке разом з Центральним банкомРосії та великими банками-емітентами іпотечних облігацій – має рефінансувати іпотечні банки шляхом викупу заставних (рис. 3.11).

ФАІЖК, створене 1997 р., отримує державні гарантії, під які випускає облігації Папери розміщуються серед інвесторів. На отримані кошти ФАІЖК через свої регіональні представництва викуповує заставні у банків (60% іпотечних кредитів, виданих за участю ФАІЖК, припадає на регіони). З 2003 по 2005 р. Агентство отримало держгарантії у сумі близько 9 млрд р. н. Станом на 1 травня 2005 р. за схемою ФАІЖК надано 16,5 тис. кредитів на 6,6 млрд р. н. за середньою ставкою 15% річних.

До 2006 р. державні гарантії поширювалися лише на купівлю банківських позик. Нововведення дозволяють агентству використовувати держгарантії «для набуття прав вимоги щодо кредитів та позик, наданих банком, іншою кредитною організацією чи юридичною особою громадянам... на придбання житлових будинківта приміщень та забезпеченим іпотекою». Це дозволяє ФАІЖК викуповувати іпотечні кредити як у житлово-накопичувального кооперативу, так і у споживчого товариства.

Крім того, гарантії бюджету можуть використовуватися для придбання іпотечних цінних паперів, викупу та погашення власних облігацій ФАІЖК і навіть для погашення «кредитів та позик, залучених агентством».

При створенні агентства за основу було взято американську класичну модель іпотеки, тому нормативна базаз іпотечного кредитування нашій країні спирається на дворівневу систему. Загальна схема організації роботи з випуску іпотечних облігацій має такий вигляд:

1. Емітент формує пул заставних.

2. Емітент оформляє бланковий передавальний напис на заставний і передає всі документи по пулу іпотек документарному зберігачеві для перевірки, сертифікації та подальшого зберігання протягом усього терміну дії пулу. Документарний зберігач передає висновок щодо перевірки іпотечному агентству, що діє в рамках схеми, що розглядається, або емітенту. Емітент направляє пакет документів для оформлення гарантії (список іпотечних позичок, що становлять пул; проспект емісії цінних паперів; висновок документарного зберігача з позик) на розгляд та затвердження в агентство з іпотечного кредитування.

3. Агентство перевіряє отримані документи і, якщо вони відповідають необхідним критеріям, переводить право вимоги по іпотеці, що становить пул, на себе і видає гарантію щодо цінних паперів, що випускаються. Емітент зобов'язаний обслуговувати пул, навіщо агентство укладає з нею договір обслуговування і видає доручення.

4. Емітент публікує проспект емісії та розміщує цінні папери. При розміщенні у реєстрі, що ведеться реєстратором, відкриваються рахунки власників із зарахуванням на них цінних паперів.

5. У ході дії пулу емітент здійснює обслуговування іпотеки, що становить пул, облік та контроль платежів позичальників, акумулює платежі, переоформлює заставні, іпотечні договори.

6. Усі платежі від позичальників за іпотекою перераховуються на спеціальні рахунки, списання з яких здійснюються у суворо певних випадках: на оплату гарантії агентства з іпотечного кредитування, для компенсації послуг задіяних у схемі учасників та на виплату відсотків та основної суми боргу за облігаціями.

Дана схема випуску облігацій передбачає переклад прав вимоги щодо іпотечним кредитамвід емітента до агенції з іпотечного кредитування на весь час дії пулу. У договорі може бути закріплено право агентства повернути емітенту заставні від пулу при неплатоспроможності позичальників з іпотеки. При цьому агентство наділяє емітента повноваженнями щодо обслуговування іпотечних кредитів, що становлять пул, на підставі агентської угоди.

Переклад права вимоги необхідний зниження ризику несплати облігацій у разі неплатоспроможності чи банкрутства емітента.

Вторинний ринок іпотечних цінних паперів - це ринок, у якому відбувається їх оборот. Вторинний ринок не збільшує вартості залучених фінансових ресурсів, але створює механізм їхньої ліквідності та попит на іпотечні цінні папери. Стимулювання операцій на вторинному ринкуіпотечних цінних паперів передбачає такі операції кредиторів, як видача поруки за позичальників за кредитами, що переступаються, і довірче управлінняправами вимоги щодо іпотечних кредитів.

У ринок іпотечних цінних паперів є найбільш динамічно розвивається сегмент національного ринку. У 2002 р. загальний обсяг ринку іпотечних облігацій становив 4,3 трлн дол. (22% загального обсягу облігацій у США), з них 1,67 трлн дол. припало на іпотечні цінні папери, випущені попереднього року (це 36,6% усієї емісії боргових зобов'язань).

Найбільш поширеним у світі видом іпотечних цінних паперів є наскрізні сертифікати іпотечні участі. Сукупна вартість емітованих паперів такого типу лише в Америці перевищує 2 трлн.

В Італії та Німеччині ринок іпотечних цінних паперів останнім часом витісняється так званими банківськими облігаціями. У цій схемі держава не бере участі, іпотечний банксам випускає папери і кредитує позичальника. Ресурси цих банків складаються з власних накопичень та іпотечних облігацій. Цей шлях дозволяє швидко нарощувати капітал банку.

Ринок нерухомості.Функціонування первинного та вторинного іпотечних ринків неможливе без ринку нерухомості, на якому відбуваються угоди з конкретними об'єктами, зокрема купівля-продаж об'єктів нерухомості, наступна застава яких забезпечує подальше функціонування іпотечних ринків (рис. 3.12).

Мал. 3.12.Ринок нерухомості

Розглянемо взаємодію первинного та вторинного іпотечних ринків, а також ринку нерухомості. Потенційний позичальник звертається до іпотечного банку за кредитом. У клієнта є певні вимоги до об'єкта нерухомості. На підставі наданої позичальником та перевіреної співробітниками банку інформації про доходи робиться попередній розрахунок максимально доступної суми кредиту та графіка щомісячних платежів, підбирається об'єкт нерухомості. Якщо банк ухвалив рішення про видачу кредиту, то:

Між банком та позичальником укладається кредитний договір, потім покупець (позичальник) та продавець укладають договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості, який реєструється у ГБР;

Між банком та позичальником укладається договір іпотечного кредитування, який також реєструється у ГБР;

Позичальник страхує власне життя, об'єкт нерухомості та право власності на нього.

Таким чином, кредитор створює первинний ринок цінних паперів. Він може зберегти видані заставні у своєму портфелі цінних паперів або передати їх іншим інвесторам, які створюють вторинний ринок заставних. Купуючи заставні, інвестори забезпечують банки додатковими коштами нових кредитів. Підприємства, що працюють на вторинному ринку, також можуть зберігати іпотечні кредити у своєму інвестиційному портфелі або випускати цінні папери, забезпечені заставними.

Покупцями зазначених цінних паперів можуть бути комерційні банки, інвестиційні та пенсійні фонди, страхові компанії. При цьому емітент гарантує власникам таких цінних паперів своєчасні щомісячні виплативідсотків та основної частини боргу.

Коли банки надають громадянам нові кредити під заставу об'єктів нерухомості, спираючись на фінансові ресурсимобілізовані на вторинному ринку, цикл повторюється.

Ст. 8 ФЗ РФ № 152. «Про іпотечні цінні папери» від 11 листопада 2003 року у ред. Федеральних законів від 29.12.2004 № 193-ФЗ, від 27.07.2006 № 141-ФЗ.

Стаття 6 ФЗ РФ № 152. "Про іпотечні цінні папери" від 11 листопада 2003 року в ред. Федеральних законів від 29.12.2004 № 193-ФЗ, від 27.07.2006 № 141-ФЗ.

Попередня

Mortgage-Backed Securities - MBS) - боргові цінні папери, що рефінансуються за допомогою зобов'язань за одним або декількома іпотечними кредитами. Відсоткові виплати та виплати за основною сумою боргу за такими цінними паперами здійснюються за рахунок коштів, отриманих за кредитами, що забезпечують.

Іпотечні цінні папери(ін.-грец. ὑποϑήκη ― застава, настанова) ― різновид вторинних цінних паперів, що слугують універсальним інструментом рефінансування інвестицій у житлове будівництво, тобто засобом для короткострокового відновлення фінансових вливань у житлові об'єктиякі купуються на ринку за допомогою іпотеки. При цьому цінні папери підтримують стабільність рефінансування іпотечного будівництва за рахунок того, що повернення коштів інвестору здійснюється у строки менші, ніж строки погашення суми іпотечного кредиту.

Відносини, що виникають із приводу іпотечних цінних паперів, різняться на емісію, видачу, звернення таких паперів та виконання зобов'язань щодо них. На території Російської Федерації всі перелічені видивідносин щодо будь-яких іпотечних цінних паперів, крім заставних , регулюються у вигляді Федерального закону від 11 листопада 2003 р. № 152-ФЗ «Про іпотечних цінних паперах».

Енциклопедичний YouTube

1 / 5

Огляд іпотечних цінних паперів

Цінні папери, забезпечені іпотекою, частина I

Євген Чепенко: іпотека та іпотечні цінні папери

IncomePoint.tv: іпотечні цінні папери

38 Цінні папери

Субтитри

Припустимо, що я – інвестиційний банк. Я починаю працювати і купую цілу низку іпотечних кредитів. Ось тут іпотечні кредити населення. Коли я кажу, що купую іпотечний кредит, це означає, що домовласникам, які зайняли гроші, замість того, щоб віддавати їх іпотечному брокеру, у якого вони отримали гроші в борг, або посереднику, якому платять за рахунками, доведеться платити мені, оскільки я викупив ці іпотечні кредити Я, насправді, став кредитором для домовласників. Тому тепер платежі домовласників по іпотеці стікатимуться до мене. В інвестиційний банк. Тепер ці домовласники винні мені. Але я не хочу бути кінцевим власником векселів. Я хочу бути посередником, тому створюю компанію спеціального призначення. Це просто корпорація, яку я ґрунтую. І потім прив'язую усі іпотечні кредити до цієї компанії. Тепер усі вони прив'язані до неї. Тепер компанія спеціального призначення є власником кредитів, а інвестиційний банк, нарешті запущений у роботу, володітиме всіма акціями цієї компанії. Тому банк зможе продати акції, розділити компанію спеціального призначення на мільйон або 10 мільйонів акцій і продати ці акції інвесторам. Він продасть їх інвесторам. Тоді акції будуть називатися іпотечними цінними паперами або іноді MBS. Вони становлять частину загального класу, званого цінними паперами, багатими активами. Тепер відбудеться наступне: всі платежі, що надходять від домовласників, підуть у рахунок погашення іпотеки, яка зараз належить компанії спеціального призначення. Тож вони всі осядуть усередині цієї компанії. Деякі позичальники виконають свої зобов'язання, дехто ні. Але в середньому компанія буде здатна виплачувати дивіденди. По суті, ви можете розглядати це як відсотки, які отримують власник від іпотечних цінних паперів.

Призначення іпотечних цінних паперів

Призначення іпотечних цінних паперів полягає у мінімізації ризиків несвоєчасного повернення позикових коштів при інвестуванні в іпотечне будівництво, що здійснюється за механізмом сек'юритизації (від англ. securities - цінні папери). Сутність механізму сек'юритизація полягає у процедурі перетворення боргових зобов'язань, пов'язаних з рефінансуванням, у папери, що мають прийнятне забезпечення та порівняно високу ліквідність. Процедурна сторона сек'юритизації полягає у реалізації однієї з двох тактик. У першому випадку має місце випуск кредитними організаціями, що здійснюють іпотечне кредитування, забезпечені цінними паперами. У другому випадку має місце продаж іпотечними інвесторами боргових зобов'язань іпотечному агенту - спеціалізованій комерційній організації, яка зрештою здійснює емісію забезпечених цінних паперів, оскільки має право здійснювати емісію облігацій з іпотечним покриттям.

Застосування іпотечних цінних паперів у рефінансування іпотечного капіталу здійснюється трояко. Законодавством передбачено випуск банками, які надають іпотечний кредит, облігацій із іпотечним покриттям. Але також можлива і поступка банками іпотечним агентам прав вимог щодо кредитів (позик), забезпечених іпотекою та/або заставними. І нарешті, можлива поступка зазначених прав вимог керуючої компанії в обмін на іпотечні сертифікати участі.

Характеристики іпотечних цінних паперів

Незважаючи на різні видиіпотечних цінних паперів, як правило, більшість ІЦБ мають такі загальні характеристики:

1) практично у всіх випадках платежі, що виплачуються власникам ІЦБ, є періодичними. Найчастіше період буває місячним, рідше квартальним;

2) платежі від пулу активів зазвичай складаються з двох частин: процентної (плата за користування кредитами) та амортизаційної (погашення кредитів). Амортизаційні платежі можуть бути плановими чи достроковими, повними чи частковими;

Це сума коштів, які мають заплатити банку (кредитору) усі його іпотечні позичальникиза укладеними ними кредитними договорами, включаючи платежі за основним боргом та відсотки. Цей показник використовується банком як база для розрахунків можливого обсягу емісії іпотечних цінних паперів.

Види іпотечних цінних паперів

До іпотечних цінних паперів належать: облігація з іпотечним покриттям та іпотечний сертифікат участі.

Облігації з іпотечним покриттям

Облігацією з іпотечним покриттям називається цінний папір, виконання зобов'язань за яким забезпечується повністю або в частині запорукою іпотечного покриття. Цей папір випускається як у документарній, так і бездокументарній формах. Головним чином на ринку звертаються житлові облігації, тобто такі, що мають покриття права вимоги, забезпечені заставою житлового приміщення. У цьому житлові облігації неможливо знайти забезпечені заставою нерухомого майна, будівництво якого завершено.

Таким чином, відмінною рисою облігацій як виду іпотечних цінних паперів є та ознака, що виконання зобов'язань за такою облігацією забезпечується запорукою іпотечного покриття (замість застави нерухомості), причому дане покриття здебільшого складено забезпеченими іпотекою правами вимоги.

Звідси випливає, зокрема, що для підтвердження іпотечного покриття вимоги щодо забезпеченого іпотекою зобов'язання достатньо наявності заставної. Тому при порушенні зобов'язань, що випливають із таких облігацій (скажімо, коли банк, який емітує іпотечні облігації, відмовився від виплат за ними), власник цих паперів має право звернути стягнення на іпотечне покриття, яке є предметом застави. Тим часом заставник (власник житлового приміщення) несе відповідальність за невиконання лише свого зобов'язання, що випливає з кредитного договору, Забезпеченого іпотекою житлового приміщення.

Розмір зобов'язань за всіма облігаціями з іпотечним покриттям, що перебувають в обігу, не повинен перевищувати суму іпотечного покриття, що є істотною умовою захисту прав власників даних облігацій. При цьому сума забезпечених іпотекою вимог, що входять до іпотечного покриття облігацій, не повинна становити менше 80 % номінальної вартості облігацій, що випускаються. Разом з тим основна сума вимог за договором позики або кредитним договором, забезпеченим іпотекою або заставою, не повинна перевищувати 80% ринкової вартості нерухомого майна, що становить предмет іпотеки та оціненого незалежним оцінювачем.

У 2011 р. обсяг емісії іпотечних цінних паперів становив 46 млрд руб.

Угод сек'юритизації іпотеки поки що проведено не так багато. Починаючи з 2006 року по 2012 рік, відбулося лише 16 внутрішніх угод сек'юритизації російських іпотечних активів на суму понад 122 млрд руб. і 13 транскордонних угод на суму понад 61 млрд руб., Зазначає Семеняка. При цьому АІЖК провело шість угод на суму 59,2 млрд руб., ВТБ і ВТБ24 – шість угод на 45,3 млрд руб., ДПБ Іпотека – чотири угоди на суму 22,8 млрд руб. У банку DeltaCredit відбулося дві угоди на суму 10,8 млрд руб., У банку "Юнікредит" і "Відродження" - по одній угоді на суму в 5 млрд руб. та 4,1 млрд руб. відповідно.

Посилання

1. Галанов В. А., Басова А. І. Ринок цінних паперів. ― М., 2006. ― Бібліотека банківської справи.
2. Бушуєв А. Цінні папери у системі іпотечного кредитування. //Юрист та бухгалтер. 2004. № 3. С. 6
3. Бердникова Т. Б. Ринок цінних паперів та біржова справа. - М., 2002. - Бібліотека банківської справи.
4. Галанов В. А., Басова А. І. Указ. тв. ― Бібліотека банківської справи.
5. Галанов В. А., Басова А. І. Указ. тв. ― Бібліотека банківської справи.

Іпотечні облігації – фінансовий інструмент, який давно відомий за кордоном – тепер приходять і до Росії. Про швидку появу цих цінних паперів у РФ аналітики говорили ще з кінця 2015 року, проте конкретнішу інформацію було оприлюднено лише навесні 2016-го року. "Проговорився" К. Захарін, директор Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) - він анонсував широке співробітництво з Ощадбанком і випуск облігацій на суму 50 млрд. рублів. Масштаб співробітництва вражає, однак, поки що зовсім не ясно, чи допоможуть облігації отримати вигоду кінцевому споживачеві послуг і, якщо так, то яким чином.

У тому, що новий фінансовий інструмент незабаром стане доступним у Росії, сумнівів майже немає – у травні із пропозицією опрацювати питання з іпотечними цінними паперами Путін виступив на засіданні Держради. І нікого, мабуть, не лякає, що саме ІЦБ спровокували найбільший фінансова кризав історії.

Іпотечні облігації – що це?

На жаль, ринок цінних паперів у Росії знаходиться на такій примітивній стадії розвитку, що багато росіян не мають жодного поняття про облігації взагалі, а про іпотечні і поготів. Тому важливо уточнити, що ж являють собою іпотечні облігації, простою мовою, розглянути види та загальну характеристикуіпотечних цінних паперів

Іпотечна облігація - це борговий папір, що рефінансує вкладення кредити на нерухомість.Легко зрозуміти суть цього фінансового інструменту на такому прикладі.

Банк ХХХ видав позику на нерухомість на 5 млн. рублів і відразу ж емітував цінний папір, тобто іпотечну облігацію. Цінний папір виставляється на продаж – починається очікування покупця. Оголошується інвестор С., який шукає досить стабільний актив, щоб зберегти свої значні накопичення, ризикуючи при цьому мінімумом. Інвестор С. передає банку ХХХ (емітенту) 5 млн. рублів, одержуючи заповітний папір. Суму в 5 млн рублів банк ХХХ видає знову, фінансуючи вже іншу іпотеку, а облігацію, яка знаходиться на руках у інвестора С., банк починає оплачувати з тих грошей, які повертає позичальник по іпотеці.

В результаті в плюсі ​​все:

• Банк – збільшує кількість угод, отже, має більший дохідіз відсотків.
• Інвестор – вкладає гроші у справді надійний актив і при цьому може розраховувати на значне збільшення коштів. Ставка по ІЦБ традиційно нижча, ніж за іпотекою, тому найбільший прибуток інвестори отримують за рахунок зростання цін на житло. Статистика стверджує, що за останні 10-12 років вартість нерухомості зросла приблизно на 200%.
• Позичальник – зростання кількості угод має призвести до того, що банки знизять ставки за іпотеками, які на Наразівиглядають захмарними. Про значне зниження ніхто не говорить - прогнозується, що кредитори «скинуть» до 1.5% - проте, враховуючи високу вартість житла, економія позичальників в абсолютному вираженні може виявитися досить великою.

Ось що таке іпотечна облігація простими словами, а не науковими тезами.

Кожен інвестор повинен розуміти, що іпотечна облігація – лише один із видів іпотечних цінних паперів. Є й альтернативи:

• Заставна- цінний папір, що підтверджує право власника отримання грошей по фінансовому зобов'язанню (від позичальника), і навіть декларація про майно, яке було передано позичальником як заставу. Заставна є іменним документом і містить усі основні параметри кредитного договору, а також місце для передавальних записів – за згодою позичальника застава може змінити «господаря».
• Іпотечний сертифікат участі- Виражається в частці суми кредиту, взятого для придбання активу. Відповідно, власник сертифіката має право і частку прибутку, яку дає використання купленого на позикові кошти активу.

Де-юре іпотечні цінні папери з'явилися в Росії куди раніше, ніж де-факто: початок їм було покладено ще в 2003 році, коли набрав чинності ФЗ №152 «Про іпотечні цінні папери», де вже згадувалося, наприклад, про сертифікати участі.

Особливості та проблеми ІЦБ в РФ

Перейняти закордонний досвід з іпотечними облігаціями в РФ навряд чи вийде: в нашій країні, мабуть, немає такого ринку, якому б підходила характеристика «стабільний» - зовсім не підходить вона і ринку нерухомості. Старший аналітик відомого брокера «Альпарі» А. Бодрова зазначає, що за останні 14 місяців ціни на житло в РФ серйозно знизилися – на тлі цього в інвесторів виникли сумніви: чи справді ІЦБ – це такий надійний інструмент, як кажуть теоретики? Існує ризик, що іпотечні цінні папери у 2016 році зовсім не користуватимуться серед інвесторів такою популярністю, на яку розраховувало АІЖК, коли ціни завзято «перли» вгору. Нестабільність - перша проблема російських ІЦБ.

Ще однією особливістю іпотечних облігацій у Росії є їхня висока вартість – очевидно, що приватним інвесторам вони будуть «не по кишені» (не кажучи вже про простих громадян). Планується, що інтерес до облігацій виявлять НПФ, страховики та банки – організації з великою кількістю вільних коштіві палким бажанням їх примножити. На думку О. Бодрової, саме перші інвестори можуть «зняти пінку» - отримати значний дохід із цінних паперів, а надалі в міру поширення ІЦБ та розвитку ринку планка їхньої прибутковості знизиться.

Нарешті, заключний аспект, що ставить під сумнів перспективи іпотечних цінних паперів у РФ - недосконалість законодавства. ФЗ «Про іпотечні цінні папери», на жаль, не можна назвати якісною законодавчою базоюдля розвитку ринку житлового кредитування.

Що отримуємо у «сухому залишку»? Досить сиру ідею – намір випустити дорогі облігації, у майбутній дохідності яких немає жодної впевненості. Але надія на успіх цієї ідеї все ж таки є, адже АІЖК і, зокрема, К. Закарін розуміє недоліки фінансового інструменту (про що говорить в інтерв'ю) і ставить найамбітніші цілі: зробити вітчизняні іпотечні облігації більш високоліквідним та привабливим з інвестиційного боку активом, ніж заставні. Однак, на думку експертів, на досягнення цих цілей може піти до 10 років.

Доводиться визнати, що вітчизняний ринок цінних паперів перебуває у зародковому стані. Більшість наших громадян чутно не чули про жодні папери, а вже про іпотечні – і тим більше.

Це заморське диво з'явилося у наших краях після формування інституту нерухомості та, власне, іпотеки.

Іпотечна облігація – це право вимоги по іпотечному кредиту, що передається банком, та погашається у міру повернення боргу позичальником. Її висока надійність гарантується заставною нерухомістю.

На жаль, через недосконалість законодавчої бази цей високоліквідний інвестиційний інструментпоки не так популярний у нас, як у розвинених країн.

Докладніше про особливості та переваги його використання на практиці читайте у статті.

Іпотечні цінні папери

Іпотечні цінні папери (ІЦБ) є механізмом інвестування коштів. Їхні власники можуть заробляти на зміні цін на нерухомість, на підставі якої були випущені ці цінні папери. На сьогоднішній день ІЦБ є одним із найбільш затребуваних фінансових інструментів на фінансових ринках багатьох країн. Інвестори одержують гарантований дохід від динаміки зростання цін на квартири та інше житло.

Останнім часом ціни у РФ на нерухомі об'єкти піднялися від 30 до 50% у середньому. Нерухомість є одним із небагатьох активів, що майже не показує зниження вартості. Це приваблює інвесторів та сприяє розвитку ринку іпотечних цінних паперів. Розглянемо докладніше, що таке ІЦБ, які бувають види та умови щодо них.

Що це таке

ІЦБ є борговий цінний папір, який рефінансує вкладення банку в іпотечні кредити (один або кілька). Приклад механізму роботи ІЦБ: банк видає іпотеку на 10 млн. руб. і одразу ж випускає ІЦБ на цю суму.

Інвестор, який придбав папір, повертає банку витрачену суму, яку можна вже видати іншому позичальнику. Після продажу ІЦБ банк починає її погашати з тих коштів, які повертає йому позичальник.

Цей вид фінансових інструментів вкладення досить популярний, оскільки він забезпечений реальною нерухомістю. Їхня прибутковість забезпечується вартістю нерухомості, яка зростає щороку на кілька процентних пунктів.

Якщо взяти Останніми роками, то зростання досягло 50%. Якщо оцінювати останні 10-12 років, то зростання досягло 200-400%. Дати такий відсоток прибутковості може не кожен фінансовий механізм. Вкладення в ІЦБ переважно є довгостроковими (10-20 років). На заході поширена саме така практика. Однак, в Росії інвестори воліють більше стислі термінивід 3 до 5 років.

Варто зазначити, що у Росії ринок ІЦБ перебуває ще початковій стадії розвитку. Деякі учасники вже хочуть масово випускати іпотечні папери, але закон «Про іпотеку» має настільки багато недоліків, що ще треба багато працювати, щоб учасники змогли мати хорошу законодавчу базу для розвитку іпотечного ринку.

Також відсутня практика єдиного підходу до випуску таких паперів. Банки мають гарну фінансову базудля видачі іпотечних кредитів, тому зв'язуватися із цінними паперами особливо не хочуть. Якщо взяти американський ринок, То там практика випуску ІЦБ використовується вже давно.

Досі на фондовому ринку іпотечні сертифікати та облігації займають вагому частку (близько 40%). Якби не це, що Америка навряд чи пережила хоча б одну кризу. А ось за рахунок перетікання грошей з акцій на ринок нерухомості економіка змогла витримати стрибки біржових індексів у кризовий період.

Особливості іпотечних цінних паперів:

• Основний борг з ІЦБ погашається періодично (раз на місяць), а не в кінці терміну однією сумою, як це буває із звичайними цінними паперами.
• Число платежів і розмір суми, що виплачується, може змінюватися, залежно від того, чи гасить позичальник іпотеку достроково. Якщо кредит закривається раніше встановленого терміну, то банк достроково погашає інвестору придбаний папір.
• ІЦБ мають низьку ліквідність (малу обертальність) через високу вартість.
• Іпотечні папери є одними з найнадійніших, оскільки мають реальне забезпечення, і купуються переважно страховими компаніями, пенсійними фондами та державою.
• Прибутковість залежить від іпотечної ставки, З якої віднімаються витрати на обслуговування кредиту, частку керуючого, депозитарію та ін. Вона вища, ніж дохід за вкладами у банку чи інвестування у державні ц/б.

Види

Виділяють три види:

1. Заставна.

Вона заявляється іменний ц/б. Вона дає право її власнику отримати належні йому кошти, які забезпечені нерухомістю. Заставна значно прискорює оборот застави більш швидкого отримання коштів власнику застави.

2. Облігації з іпотечним покриттям.

Це ц/б, що випускається у документарній чи бездокументарній формі. Вона забезпечується не нерухомістю, а іпотечним покриттям, тобто. тією сумою, яку мають виплатити банку клієнти за договорами іпотеки, включаючи основне тіло боргу та нараховані на нього відсотки.

Якщо банк відмовиться виплачувати борг за такими облігаціями, то інвестор може оголосити стягнення на суму, яку має отримати банк від позичальника за іпотекою.

Банк не може випустити цих облігацій на суму більше, ніж може отримати від позичальників. За правилами сумарний обсяг облігацій не повинен перевищувати 80% вартості нерухомого. заставного майна. Випускати ці ц/б можуть банки та іпотечні агенти, які займаються придбанням цінних паперів та випуском ІЦБ.

3. Іпотечний сертифікат участі.

Це іменна ц\б, яка має номінальної вартості. Вона уточнює частку інвестора в іпотечному покритті, наприклад, 30% загальної суми. Видавати такі сертифікати можуть лише спеціальні організації, які мають ліцензію на роботу з ПІФами або НПФ. Вони поділяють придбані права на кілька частин для якнайшвидшого повернення вкладених коштів.

Наприклад, інвестор отримав право на відшкодування йому 10 млн. руб. з облігації. Це право потім розділили на 5,3 та 2 млн. руб. та продали наступним інвесторам, що дозволило швидше відшкодувати вкладення.

У РФ в обігу знаходяться іпотечні сертифікати участі та облігації з іпотечним покриттям:

• Перші купують більші інвестори, через їх високу вартість (великі держкомпанії, ПФ, НПФ, інвестиційні фонди, страхові організаціїта ін.).
• Другі купуються дрібнішими (включаючи фізичних осіб). Ці ц/б привертають увагу й не так прибутковістю, як надійністю і отриманням гарантованого доходу.

Прибутковість

Вона залежить від середньої ставки, за якою надаються іпотечні кредити Наприклад, якщо ставка сягає 15%, то дохід з ІЦБ може сягати 9-10%. Різниця йде на відшкодування витрат посередникам (агентам, депозитаріям та ін.).

При зниженні ставки доходність може знижуватися, оскільки позичальники перекредитовуються по більш низькому відсоткучи достроково гасять заборгованість. При достроковому погашенні іпотеки банк так само достроково погашає випущену облігацію, що знижує дохід інвестора.

Як купити

Як і інші цінні папери, іпотечні облігації можна придбати на фондових біржах. Інвестор може зробити це самостійно або за допомогою профільних організацій: брокерів, довірчих керуючих та ін.

Джерело: "investor100.ru"

Іпотечна облігація - це цінний папір, забезпечений іпотекою

Іпотечні облігації - це цінних паперів, що випускаються спеціалізованими іпотечними банками чи іпотечними кредитними інститутами. Їхня основна відмінність від інших боргових цінних паперів полягає в тому, що дані облігації забезпечені правами вимог щодо іпотечних кредитів.

Іпотечні облігації дозволяють перерозподіляти кошти приватних та інституційних інвесторів (наприклад, страхових та пенсійних фондів) у сферу житлового фінансуванняза допомогою фондової біржі. Іпотечні облігації привабливі інвесторам, оскільки забезпечені іпотечними кредитами.

Це надійний ліквідний фінансовий інструмент. високий рейтингякого підтримується не тільки надійністю кредитних інститутів-емітентів, а й високою якістю іпотечного кредитного портфеля, що дозволяє знизити ризики для інвесторів порівняно з облігаціями, які не мають такого забезпечення.

Таким чином, іпотечні облігації дозволяють кредиторам отримати довгострокові ресурси за нижчою ціною.

Ринок ІО в Європі

В даний час ринок іпотечних облігацій у Європі сконцентрований у трьох країнах. На частку Німеччини, Данії та Швеції припадає 78% європейського ринку іпотечних облігацій. Найбільший у Європі ринок іпотечних облігацій сформувався у Німеччині, яка за його масштабами знаходиться на третьому місці у світі після США та Японії.

Емітенти

У Європі існує понад 80 емітентів іпотечних облігацій: 39 – у Німеччині, 16 – в Іспанії, 8 – у Данії, по 5 – у Швеції та Франції, по 3 – в Австрії, Люксембурзі та Фінляндії, 2 – у Швейцарії. Майже у всіх країнах іпотечні облігації випускають спеціалізовані кредитні інститути, діяльність яких регулюється законодавством та контролюється спеціальними організаціями.

Насамперед регламентуються активні операції кредитних інститутів та вимоги до кредитним продуктам. Такий підхід типовий для Німеччини, Данії, Швеції, Франції, Фінляндії та Люксембургу. У деяких країнах (включно з Австрією, Іспанією, Португалією та Грецією) право випуску іпотечних облігацій не обмежене спеціалізованими кредитними інститутами.

У Швейцарії будь-які кредитні організації можуть надавати іпотечні кредити, але іпотечні облігації (Pfandbrief) можуть бути випущені лише двома інститутами Pfandbriefe.

Випуск Pfandbrief у Німеччині суворо регулюється законодавством. У Німеччині всі організації, що випускають іпотечні облігації, можна поділити на три категорії:

1. приватні іпотечні банки, кредитні операціїяких обмежені житловим іпотечним кредитуванням та кредитуванням комунальної сфери;
2. крім чисто іпотечних банків, існують два змішані банки, які можуть також здійснювати операції універсальних комерційних банків;
3. кредитні інститути громадського (комунального) сектора (земельні банки та ін.), власниками яких у більшості випадків є регіональні ощадні банки;
4. два приватні корабельні іпотечні банки (ship mortgage banks).

У липні 2005 р. у Німеччині набув чинності закон «Про зміну законодавства про іпотечні облігації (Pfandbrief)», який скасовує обов'язкова вимогаспеціалізації для банків, що емітують німецькі іпотечні облігації (Pfandbrief), залишаючи за державою жорстке регулюванняїхньої діяльності.

У Данії іпотечні облігації випускаються іпотечними банками, які відповідно до законодавства є спеціалізованими кредитними інститутами, які здійснюють лише іпотечні та пов'язані з ними операції.

Капітал іпотечних банків утворено за рахунок коштів комерційних та ощадних банків, а також Національного банку.

У Франції іпотечні облігації (obligations foncieres) традиційно випускаються двома фінансовими компаніями- "Кредит Фонсьє" (Франція) (Credit Foncier de France) та "Кес де Рефінансемент де Хабітат" (Caisse de Refinancement de l'Habitat).

Починаючи з 25 червня 1999 р. емітентами стали кредитні інститути societe de credit foncier – спеціалізовані кредитні організації, які здійснюють операції у сфері нерухомості. Наразі функціонують дві такі організації.

Фінансування кредитування

Ринок іпотечних облігацій у цих країнах забезпечує кредиторів середньо- та довгостроковими ресурсами для іпотечного житлового кредитування за невисокими та більш стабільними відсотковими ставками, прийнятними для позичальників.

Іпотечні облігації в Західної Європизабезпечують ресурсами близько 20% іпотечних житлових кредитів. Таким чином, значення іпотечних облігацій як джерела фінансування іпотечних житлових кредитів суттєво варіюється по різним країнам.

До країн, які традиційно використовують іпотечні облігації, належать Данія, Швеція, Австрія та Німеччина.

У Данії іпотечні кредити практично повністю забезпечуються ресурсами за рахунок іпотечних облігацій, що торгуються на Копенгагенській фондовій біржі. Закон не дозволяє датським іпотечним банкамзалучати депозити. Облігації випускаються серіями (або лотами), характеристики яких залежать від умов іпотечних кредитів, що їх забезпечують (терміну, процентної ставки, умов погашення).

У Швеції іпотечні компанії формують 65% своїх фондів з допомогою випуску іпотечних облігацій. Вони можуть також запитати кредити в інших фінансових інститутів(Як правило, компанії-засновника), але їм, як і в Данії, не дозволено залучати депозити.

У Німеччині іпотечні облігації фінансують близько 20% іпотечних кредитів (у сумі 208 694 млн євро 2002 р.). Слід зазначити, що німецькі облігації іпотечні (Pfandbriefe) домінують на європейському ринку іпотечних облігацій.

У Франції та Іспанії іпотечні облігації стоять на другому місці за джерелами фінансування іпотечних кредитів після депозитів, вони становлять відповідно 17% (44 351 млн євро у 2002 р.) та близько 7% (25 266 млн євро у 2002 р.) від загального обсягу виданих житлових іпотечних кредитів

Державний та муніципальний сектор

У ряді країн Європи іпотечні облігації використовуються також для фінансового забезпеченнякредитів державного та муніципальному секторам. Ці кредити зазвичай йдуть на фінансування інфраструктурних проектів.

Такі облігації (часто звані державними, регіональними чи муніципальними іпотечними облігаціями) широко використовують у Німеччині та Австрії. У цих країнах кредити, що надаються громадському сектору, переважно фінансуються цим типом іпотечних облігацій.

У Німеччині такі публічні облігації, забезпечені заставою, становлять 78% загального обсягу німецьких іпотечних облігацій, в Австрії - 59%.

Законодавство

Іпотечні облігації регулюються законодавством. Насамперед, регулюються іпотечні кредити, які забезпечують іпотечні облігації. Існують вимоги до LTV. Так, у Німеччині та Австрії LTV дорівнює 60%, у Данії - до 80% для житлової іпотекита 60% для комерційної нерухомості.

Банки повинні дотримуватись вимоги відповідності активів та пасивів за строками, а також відповідності відсотків за кредитами та облігаціями. У більшості країн основними інвесторами в іпотечні облігації є пенсійні фонди та страхові компанії, і навіть кредитні інститути.

Джерело: "textbooks.studio"

Все про іпотечні облігації простою мовою

Іпотечні облігації – фінансовий інструмент, давно відомий за кордоном – тепер приходять і до Росії. Про швидку появу цих цінних паперів у РФ аналітики говорили ще з кінця 2015 року, проте конкретнішу інформацію було оприлюднено лише навесні 2016-го року.

"Проговорився" К. Захарін, директор Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) - він анонсував широке співробітництво з Ощадбанком і випуск облігацій на суму 50 млрд. рублів. Масштаб співробітництва вражає, однак, поки що зовсім не ясно, чи допоможуть облігації отримати вигоду кінцевому споживачеві послуг і, якщо так, то яким чином.

У тому, що новий фінансовий інструмент незабаром стане доступним у Росії, сумнівів майже немає – у травні із пропозицією опрацювати питання з іпотечними цінними паперами Путін виступив на засіданні Держради. І нікого, мабуть, не лякає, що саме ІЦБ спровокували найбільшу фінансову кризу в історії.

Приклад, переваги та альтернативи

На жаль, ринок цінних паперів у Росії знаходиться на такій примітивній стадії розвитку, що багато росіян не мають жодного поняття про облігації взагалі, а про іпотечні і поготів. Тому важливо уточнити, що ж є іпотечними облігаціями, простою мовою, розглянути види і загальну характеристику іпотечних цінних паперів.

Іпотечна облігація - це борговий папір, що рефінансує вкладення кредити на нерухомість.

Легко зрозуміти суть цього фінансового інструменту на такому прикладі:

• Банк ХХХ видав позику на нерухомість на 5 млн. рублів і відразу ж емітував цінний папір, тобто іпотечну облігацію. Цінний папір виставляється на продаж – починається очікування покупця.
• Оголошується інвестор С., який шукає досить стабільний актив, щоб зберегти свої значні накопичення, ризикуючи при цьому мінімумом.
• Інвестор С. передає банку ХХХ (емітенту) 5 млн. рублів, одержуючи заповітний папір.
• Суму в 5 млн рублів банк ХХХ видає знову, фінансуючи вже іншу іпотеку, а облігацію, яка знаходиться на руках у інвестора С., банк починає оплачувати з тих грошей, які повертає позичальник по іпотеці.

В результаті в плюсі ​​все:

1. Банк – збільшує кількість угод, отже, має більший прибуток із відсотків.
2. Інвестор – вкладає гроші у справді надійний актив і при цьому може розраховувати на значне збільшення коштів. Ставка по ІЦБ традиційно нижча, ніж за іпотекою, тому найбільший прибуток інвестори одержують за рахунок зростання цін на житло. Статистика стверджує, що за останні 10-12 років вартість нерухомості зросла приблизно на 200%.
3. Позичальник – зростання кількості угод має призвести до того, що банки знизять ставки за іпотеками, які зараз виглядають захмарними. Про значне зниження ніхто не говорить - прогнозується, що кредитори «скинуть» до 1.5% - проте, враховуючи високу вартість житла, економія позичальників в абсолютному вираженні може виявитися досить великою.

Ось що таке іпотечна облігація простими словами, а чи не науковими тезами.

Кожен інвестор повинен розуміти, що іпотечна облігація – лише один із видів іпотечних цінних паперів. Є й альтернативи:

• Заставний — цінний папір, що підтверджує право власника на отримання грошей за фінансовим зобов'язанням (від позичальника), а також право на майно, яке було передано позичальником як заставу. Заставна є іменним документом і містить усі основні параметри кредитного договору, а також місце для передавальних записів – за згодою позичальника застава може змінити «господаря».
• Іпотечний сертифікат участі – виражається у частці суми кредиту, взятого на придбання активу. Відповідно, власник сертифіката має право і частку прибутку, яку дає використання купленого на позикові кошти активу.

Де-юре іпотечні цінні папери з'явилися в Росії куди раніше, ніж де-факто: початок їм було покладено ще в 2003 році, коли набрав чинності ФЗ №152 «Про іпотечні цінні папери», де вже згадувалося, наприклад, про сертифікати участі.

Особливості та проблеми ІЦБ в РФ

Перейняти закордонний досвід з іпотечними облігаціями в РФ навряд чи вийде: в нашій країні, мабуть, немає такого ринку, якому б підходила характеристика «стабільний» - зовсім не підходить вона і ринку нерухомості.

Старший аналітик відомого брокера «Альпарі» А. Бодрова зазначає, що за останні 14 місяців ціни на житло в РФ серйозно знизилися – на тлі цього в інвесторів виникли сумніви: чи справді ІЦБ – це такий надійний інструмент, як кажуть теоретики?

Існує ризик, що іпотечні цінні папери в 2018 році зовсім не користуватимуться серед інвесторів такою популярністю, на яку розраховувало АІЖК, коли ціни завзято «перли» вгору. Нестабільність - перша проблема російських ІЦБ.

Ще однією особливістю іпотечних облігацій у Росії є їхня висока вартість – очевидно, що приватним інвесторам вони будуть «не по кишені» (не кажучи вже про простих громадян).

Планується, що інтерес до облігацій виявлять НПФ, страховики та банки – організації з великою кількістю вільних коштів та палким бажанням їх примножити. На думку О. Бодрової, саме перші інвестори можуть «зняти пінку» - отримати значний дохід із цінних паперів, а надалі в міру поширення ІЦБ та розвитку ринку планка їхньої прибутковості знизиться.

Нарешті, заключний аспект, що ставить під сумнів перспективи іпотечних цінних паперів у РФ – недосконалість законодавства. ФЗ «Про іпотечні цінні папери», на жаль, не можна назвати якісною законодавчою базою для розвитку ринку житлового кредитування.

Що отримуємо у «сухому залишку»? Досить сиру ідею – намір випустити дорогі облігації, у майбутній дохідності яких немає жодної впевненості.

Але надія на успіх цієї ідеї все ж таки є, адже АІЖК і, зокрема, К. Закарін розуміє недоліки фінансового інструменту (про що говорить в інтерв'ю) і ставить найамбітніші цілі: зробити вітчизняні іпотечні облігації більш високоліквідним та привабливим з інвестиційного боку активом, ніж заставні. Однак, на думку експертів, на досягнення цих цілей може піти до 10 років.

Джерело: "subsidii.net"

Облігація з іпотечним покриттям

Відповідно до ст. 2 ФЗ «Про іпотечні цінні папери», облігація з іпотечним покриттям – це облігація, виконання зобов'язань за якою забезпечується запорукою іпотечного покриття.

До об'єктів іпотечного покриття належать вимоги, що випливають із договорів застави нерухомого майна (іпотеки), у тому числі засвідчені заставними іпотечні сертифікати участі, кошти (включаючи іноземну валюту), державні цінні папери, нерухоме майно.

за російському законодавствуоблігація з іпотечним покриттям є «глибокий» різновид облігації із забезпеченням, одним із видів якого є застава. Іншими можливими видамизабезпечення облігації можуть бути: порука, банківська гарантія, державна чи муніципальна гарантія.

Облігація із забезпеченням у вигляді застави називається облігація із заставним забезпеченням. Коли ж як основа останнього виступає застава нерухомого майна, виникає облігація з іпотечним покриттям.

Наявність або відсутність того чи іншого виду забезпечення облігації не впливає на її сутність як облігації взагалі. Забезпечення має значення зниження ризику чи збільшення надійності, гарантування виконання зобов'язань з облігації, відбивається у її ринковою ціною, рівні прибутковості, складі інвесторів

Основні характеристики

Ті самі, що й у будь-якої облігації:

1. боргова;
2. емісійна;
3. прибуткова;
4. документарна чи бездокументарна;
5. термінова. Іпотечна облігація не може випускатися на строк, що перевищує тривалість вихідного договору іпотеки, яка не може бути меншою за один рік і перевищувати 40 років
6. пред'явницька чи іменна;
7. номінована.

Порядок випуску

На відміну від інших видів облігацій, емісія облігацій з іпотечним покриттям може здійснюватися не будь-якими учасниками ринку, а лише кредитними організаціями та іпотечними агентами.

Іпотечний агент – це професійний учасник ринку, винятковим предметом діяльності якого є придбання вимог щодо кредитів (позик), забезпечених іпотекою, та (або) заставних.

Крім зазначених учасників ринку, ніхто не має права здійснювати випуск подібного родуцінних паперів. В іншому емісія цього виду облігацій здійснюється в порядку, загальному для всіх облігацій.

Звернення

Облігації з іпотечним покриттям вільно звертаються на вторинному ринку досі свого погашення.

Власник цієї облігації має право вимагати її дострокового погашенняемітентом у випадках, якщо:

• розмір іпотечного покриття виявиться меншим за розмір зобов'язань за облігаціями;
• порушено порядок заміни майна, що становить іпотечне покриття;
• є інші порушення з боку емітента в порівнянні з тими правилами, які встановлені за законом або рішення про випуск цієї облігації.

Джерело: "k2x2.info"

Що таке іпотечні облігації

Іпотечні облігації є інструментом однорівневого вторинного ринку іпотечного.

Іпотечна облігація – це фінансовий інструмент, забезпечений відповідним пакетом заставних, що є свідченням гарантованих вимог до іпотечного кредитора.

У світовій практиці застосовуються різні іпотечні облігації, що різняться за типами активів, якими вони забезпечені, гарантіями тощо. Як і за заставними, вимоги до форми та змісту іпотечних облігацій не уніфіковані для різних країн.

Вони визначаються у законодавчих та нормативних актах, що регулюють правові засади, умови та порядок емісії, розміщення та обліку іпотечних цінних паперів. При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає заставні своєму балансі, тобто ризики по іпотечним кредитам залишаються у банку.

p align="justify"> Особливим сегментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є великі пакети облігацій вартістю не менше 500 млн. євро, які базуються на позиках урядовим органам. Наприклад, у Німеччині місцеві уряди одержують іпотечні кредити під заставу нерухомого майна, яке їм належить.

Вони вважаються надійними позичальниками, тому випуск та розміщення іпотечних облігацій під забезпечення майна, закладене урядовими організаціями, вважається найменш ризиковим, а об'єднання їх у великі пакети дає можливість розміщення їх навіть на міжнародних ринкахцінних паперів, що зміцнює власну позицію німецьких банків.

Джерело: "webinvesto.ru"

Mortgage Securities

Іпотечні цінні папери (Mortgage Securities) загальна назвацінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами Від традиційних боргових інструментів - корпоративних та державних (казначейських) облігацій, іпотечні цінні папери насамперед відрізняються тим, що:

• Залишок основного боргу (номінальна вартість) з них виплачується частково на місячній чи квартальній основі, а чи не повністю наприкінці терміну звернення.
• Розмір і кількість регулярних платежів із них змінюється протягом терміну звернення залежно від швидкості дострокових погашень іпотечних кредитів, які забезпечують ІЦБ.
• Процентна ставка періодичного платежу з них може змінюватися у часі, на відміну, від фіксованого купона облігації.

Різновиди

1. Іпотечна облігація з покриттям (Mortgage Bond, Сovered Вonds) - облігація, забезпечена як застава іпотечними кредитами або заставними, що знаходяться на балансі емітента.

Для захисту інвесторів вартість заставного забезпечення регулярно перевіряється та за необхідності поповнюється так, щоб його вистачило для виплати номіналу та поточних відсотків за облігацією.

За іпотечними облігаціями виплачуються піврічні відсоткові платежі, а номінал погашається наприкінці терміну звернення. Дати погашення та виплати за такою облігацією відомі заздалегідь.

2. Наскрізні іпотечні цінні папери (Mortgage Backed Securities, MBS) – цінні папери, платежі за якими збігаються з грошовими потокамивід пулу іпотечних кредитів за вирахуванням комісії обслуговування цих цінних паперів та гарантій щодо них.

Найважливішою особливістю MBS є той факт, що при їх випуску пул іпотечних кредитів «іде» з балансу емітента, тоді як при випуску іпотечних облігацій з покриттям забезпечення залишається на балансі емітента.

Наскрізні іпотечні цінні папери можуть випускатися:

• Безпосередньо банком на основі його портфеля іпотечних кредитів за участю Джіні Мей, як державної організації, що надає гарантії уряду США У зв'язку з чим папери, гарантовані «Джинні Мей», оцінюються як безризикові (з погляду кредитного ризику).
• Спеціалізованим іпотечним фондом на основі іпотечних кредитів, придбаних у банків-кредиторів, за участю таких організацій, як «Фенні Мей» або «Фредді Мак», які надають власні гарантії щодо MBS. Папери, гарантовані "Фенні Мей" та "Фредді Мак", ​​називаються агентськими (Agency Pass-Throughs).

Наскрізні іпотечні цінні папери відрізняються від іпотечних облігацій тим, що періодичність та розмір виплат, як наслідок, точний період до їх погашення, наперед невідомі. Це з наявністю у позичальника можливості дострокового погашення кредиту будь-якої миті і будь-якими частинами. Таким чином, кінцевий інвестор перебирає ризик дострокового погашення іпотечних кредитів.

Ризик дострокового погашення (Prepayment Risk) - ризик зниження прибутковості вкладень внаслідок того, що частину або всю інвестовану суму буде виплачено раніше встановленого терміну.

Іпотечний сертифікат участі (Mortgage Pass-Through Сertificate) - іменний цінний папір, що засвідчує частку її власника у володінні пулом іпотечних кредитів.

Іпотечний сертифікат участі немає номінальної вартості, доступний звернення над ринком цінних паперів і може використовуватися випуску похідних цінних паперів.

На відміну від іпотечних облігацій, за якими номінал погашається наприкінці терміну, за іпотечними сертифікатами участі щомісячно виплачуються як процентні, так і амортизаційні платежі за основним боргом (за вирахуванням комісії за обслуговування пулу).

Наскрізна іпотечна облігація (Mortgage Pay-Through Bond) - облігації, що поєднують властивості іпотечних облігацій і іпотечних сертифікатів.

З одного боку, це борговий папір, забезпечений пулом іпотечних кредитів, що є на балансі емітента. З іншого боку, платежі за сертифікатами залежать від платежів по пулу забезпечення.

Забезпечені іпотечні зобов'язання (COLlateralized Mortgage Obligation, CMO) - структурований цінний папір, що складається з пулів іпотечних цінних паперів, згрупованих за класами залежно від типу виплат (тільки відсотки, лише основний борг, відсотки та основний борг), термінів погашення та рівня ризику.

Платежі по кожному класу паперів нараховуються щомісяця, і розподіляються відповідно до встановлених правил. Спочатку виплати направляються класу з вищим рангом, а потім перенаправляються на наступні класи за рангом. Тобто спочатку гаситься клас "А", потім "В" і т.д.

Джерело: "mindspace.ru"

Новий вектор у розвитку фондового ринку

Купівля нерухомості для сучасної людини стала не лише способом придбання житла, а й інструментом інвестування вільних коштів. Бажання інвесторів заробити на коливаннях вартості нерухомості вплинуло збільшення фінансових інструментів.

Лінійку пропозицій ринку цінних паперів готується доповнити новий інструмент вкладень – іпотечні цінні папери. У ряді країн цей вид фінансового інструменту вже набув широкого поширення, але для фінансового ринкуКиргизстан вони ще зовсім нові.

Враховуючи наявність інструментів інвестування, що вже існують і звертаються на ринку, мимоволі виникає питання: Чи є необхідність у створенні іпотечних цінних паперів? Щоб відповісти на це питання, для початку розберемо саме поняття «іпотечний цінний папір» та його основні характеристики.

Простими словами, «іпотечний цінний папір» (ІЦБ) – це цінний папір, забезпечений іпотечним кредитом. Купуючи її, інвестор стає володарем стабільного та надійного джерела отримання додаткового доходуТак як вони забезпечені реальною нерухомістю, яка завжди зростає в ціні.

ІЦБ можуть бути двох видів: іпотечні облігації та іпотечні сертифікати участі. В обох випадках це багаті цінні папери. Різниця полягає лише в тому, що іпотечні сертифікати участі є механізмом захисту інвесторів і випускаються лише у випадку, якщо компанія, що випустила іпотечну облігацію, не зможе здійснити виплати за своїми зобов'язаннями.

Рівень прибутковості іпотечних облігацій як боргового інструменту залежить від рівня ризику невиплат, і навіть терміну звернення. Ризик невиплат з іпотечної облігації, своєю чергою, безпосередньо пов'язані з її забезпеченням. Забезпечення нерухомістю та гарантією держави за іпотечними облігаціями передбачає, що вони будуть менш ризикованими (і прибутковими), ніж корпоративні облігації, але при цьому більш прибутковими, ніж державні.

Загалом ІЦБ характеризуються такими показниками, як надійність, прозорість, доступність та довгостроковість.

Значення нового фінансового інструменту

Тож у чому полягає необхідність у новому фінансовому інструменті — іпотечні цінні папери? Основним мотивом створення ІЦБ є вирішення проблеми житлового кредитування у країні. На даний момент високі відсоткові ставки за іпотечними кредитами не дозволяють середньому громадянину придбати житло під іпотеку.

Внаслідок чого банки не можуть збільшити свій портфель іпотечних кредитів, а також відбувається застій у житловому секторі країни.

За допомогою ІЦБ, планується знизити відсоткові ставки за іпотечними кредитами, що у поєднанні з державною програмоюдоступного житла дасть можливість простому населенню стати власниками власної житлоплощі, а також послужить стимулятором для житлового та банківського секторакраїни.

Значення ІЦБ для кожного з учасників фінансового ринку по-своєму високе:

• для інвесторів - спосіб отримання додаткового доходу,
• для банків - ефективний механізм рефінансування,
• для населення – можливість отримання іпотечного кредиту за низькими відсотковими ставками,
• для країни – спосіб покращення стану економіки загалом.

Світовий досвід

Ринок ІЦБ перебуває у стадії проектування. Відбувається розробка механізмів, процедур та нормативно правових документів, внаслідок чого мають бути створені всі умови для нормального функціонування цього ринку. Тому вивчення закордонного досвідустановить значний інтерес для вітчизняного ринку ІЦБ.

У більшості країн Європи та США саме іпотечні кредити були першими активами, перетвореними на облігації та сертифікати. У світовій практиці найбільшого поширення набули дві схеми залучення фінансування за рахунок іпотечних кредитів: «американська» – через посередника, «німецька» – самостійно організатором кредиту.

США мають найбільший розвинений ринокІЦБ. Але його розвиток розпочався з ринку іпотечного кредитування. Саме на іпотечному ринку США вперше почали розроблятися різні схеми іпотечного кредитування, що дозволяють кожному позичальнику вибрати собі найбільш прийнятний варіант. Наступним кроком в еволюції іпотечних кредитів у США стало створення абсолютно нового фінансового інструменту – іпотечних цінних паперів.

Головну роль на ринку ІЦБ відіграли агентства, контрольовані або що належать державі. На початковому етапі в ці агентства було вкладено чималі суми. бюджетних грошейМожливо, це і стало основним поштовхом для успішного розвитку ІЦБ на ринку.

У Німеччині ж ринок ІЦБ отримав свій розвиток завдяки кредитним інститутам. відмінною рисоює те, що папери випускаються безпосередньо організатором кредитів у рамках жорсткого нормативного регулювання.

Враховуючи той факт, що фондовий ринок тільки почав набирати обертів, а фінансова грамотністьнаселення все ще вимагає пильної уваги та підтримки з боку держави, для вітчизняного ринку найбільш застосовним може стати досвід США, де біля керма стояли державні іпотечні компанії.

Але не виключається можливість поєднання обох моделей, що передбачає створення державної іпотечної компанії та наділення банків повноваженнями здійснювати випуск ІЦБ.

Схема звернення ІЦБ

Схема звернення ІЦБ за участю державної іпотечної компанії виглядатиме так:

1. Між банком та позичальником укладається договір на видачу іпотечного кредиту.
2. Позичальник передає як заставу придбане їм майно банку.
3. Банк, на основі виданих ним іпотечних кредитів, формує так званий «пул заставних» (групу заставних одного типу) і продає його Іпотечній компанії.
4. Іпотечна компанія дає банку ресурси як плати за іпотечні заставні.
5. Іпотечна компанія на основі пулу заставних випускає ІЦБ.
6. Інвестори купують ІЦБ у іпотечної компанії. Виплата відсотків із них здійснюється з допомогою погашення позичальником іпотечного кредиту.

У цілому нині, ІЦБ є дуже перспективним інструментом інвестування, здатними розширити як лінійку пропозицій над ринком цінних паперів, а й сприяти вирішенню проблеми іпотечного житлового кредитування країни.

У розвинених країнах саме розширення обсягів ресурсів, що залучаються до іпотеки з ринку цінних паперів, дозволили знизити вартість іпотечних кредитів. В результаті ІЦБ стали основним механізмом залучення коштів із ринку капіталів у житловий сектор.

Іпотечні облігації - це один з різновидів боргових цінних паперів. Операції з ними дуже популярні закордоном, особливо у США. З розвитком іпотечного ринку угоди з цими цінними паперами набирають дедалі більшої популярності й у Росії. Хоча до показників інших країн вітчизняним банкам дуже далеко. За допомогою цього фінансового інструменту вони можуть залучати недороге додаткове фінансування, щоб спрямовувати його на кредитування населення.

Основні поняття та види

Під іпотечними облігаціями мають на увазі боргові цінні папери, які забезпечені запорукою нерухомості за виданими іпотечними кредитами. Їхнє основне завдання - допомогти фінансовим установам отримати дешеві ресурси, які можна використовувати для надання нових кредитів на купівлю житла. Регулюється ринок облігацій ФЗ №152 від 11.11.2003 року.

Залучення грошей під іпотечні виплати банками здійснюється за допомогою спеціального механізму, що зветься сек'юритизація. З його допомогою банки відбирають кредити на купівлю нерухомості з високим рівнем погашення та перетворюють на боргові цінні папери. Фінансові установи можуть як самі випускати забезпечені облігації, так і передавати боргові зобов'язання за кредитами іпотечному агенту, і він здійснюватиме подальший випуск облігацій з іпотечним покриттям.

Іпотечне покриття – це вимога погасити заборгованість та відсотки за кредитними угодами, договорами позики, заставними, а також за іпотечними сертифікатами участі. Не кожний кредит на покупку житла може входити до складу покриття. Туди включають лише ті зобов'язання, які відповідають наступним параметрам:

1. Залишок заборгованості не перевищує 80% ринкової вартості об'єкта забезпечення.
2. Договір забезпечення не передбачає заміни майна без згоди кредитора.
3. Об'єкт застави має бути застрахований від ризику втрати чи ушкодження.
4. Предметом кредитної угодиабо договору позики можуть бути лише кошти.

До іпотечного покриття не можна включати забезпечення, яке виступає запорукою проблемної заборгованості.

Для даних облігацій характерні такі параметри:

1. Періодична виплата зобов'язань утримувачам цінних паперів. Зазвичай їх погашення здійснюється щомісячно аналогічно до виплат зобов'язань позичальником відповідно до графіка погашення.
2. Платіж по облігації складається з двох частин: процентної та амортизаційної (погашення тіла кредиту). Враховуючи специфіку виплати основного боргу, слід зазначити, що амортизаційне погашення може здійснюватися відповідно до графіка, а також бути достроковим або повним. Тобто позичальник за наявності вільних грошейможе виконати свої зобов'язання заздалегідь, що веде до погашення облігацій раніше встановленого терміну.
3. На рівень дохідності паперів прямий вплив надає рівень ризику. Чим більша ймовірність невиплати боргів, тим вище процентна ставка. Позитивно впливає наявність ліквідного забезпечення кредиту, яке підвищує шанси на своєчасну виплату боргу.

Іпотечні цінні папери (ІЦБ) бувають таких різновидів:

• облігації з іпотечним покриттям;
• іпотечний сертифікат участі;
• заставна.

Розглянемо їх докладніше. Перші зі списку - це іменний або на пред'явника борговий цінний папір, виконання вимог щодо якого повністю або частково забезпечено запорукою іпотечного покриття. Останнє означає, що власник цінного паперу має право вимагати повернути борг та відсотки за рахунок нерухомого майна, яке є забезпеченням за кредитом. Емісію подібних цінних паперів може здійснювати лише банк чи іпотечний агент (юридична особа з відповідною ліцензією).

Іпотечний сертифікат участі належить до іменних цінних паперів. Він не має номінальної вартості, дає право його власнику на частину (частку) майна, що входить до складу іпотечного покриття або на відповідне довірче управління заставною нерухомістю. Емісія іпотечних сертифікатів може проводити лише АТ із ліцензією, виданою Центробанком, на управління пайовими, інвестиційними чи недержавними ПФ. Першою організацією в РФ, яка здійснила емісію сертифікатів участі у 2012 році, стала Керуюча компаніяДФТ "Капітал".

Заставний – це іменний цінний папір, який виступає гарантією виконання грошового зобов'язання, Забезпеченого нерухомістю. Заставні складаються банками та підписуються під час передачі квартири чи будинку у заставу за кредитом.

Принцип роботи, випуск та купівля цінних паперів

Головне завдання іпотечних облігацій – допомогти банку залучити додаткові ресурси, які можна направити на кредитування населення. Іншими словами, фінансова установа, Яке активно фінансує купівлю нерухомості, іноді може потребувати ресурсів, щоб і далі продовжувати кредитування і заробляти відсотки. А швидко залучити необхідні сумиможна з допомогою продажу цінних паперів.

Те, як працюють іпотечні облігації, простими словами можна зобразити так:

1. Банк видає іпотеку під 12-14% річних, але має обмеженість у вільних ресурсах для видачі нових кредитів на купівлю нерухомості.
2. Тоді, щоб швидше залучити нові гроші, які можна направити на кредитування, він випускає облігації під заставу виконання зобов'язань за наявними іпотечними кредитами.
3. Умовно доходність випущених цінних паперів становить 5-6% річних. Плата за облігаціями встановлюється банком під час емісії та залежить від багатьох факторів, серед яких основним є можливість невиконання зобов'язань клієнтами банку.

Таким чином, банк залучає кошти інвесторів для видачі нових кредитів, водночас зберігаючи частину прибутку від старих.

Проводити емісію цінних паперів з іпотечним покриттям за чинним законодавством можуть лише банки та іпотечні агенти. Виплата процентів зазвичай здійснюється щомісяця, але не менше одного разу на рік.

Придбати цінні папери можна на різних фондових біржах. Їх продаж здійснюють як банки, і іпотечні агенти. Купівля здійснюється або безпосередньо інвестором, або через учасника фондового ринку (брокера) шляхом складання договору купівлі-продажу, міни або іншим способом.

Ринок іпотечних цінних паперів у Росії

Вперше про ринок іпотечних цінних паперів у РФ заговорили 2003 року. Саме восени 2003 року було прийнято перший ФЗ «Про іпотечні цінні папери». Цей нормативний актвпровадив два поняття: облігації з іпотечним покриттям і іпотечний сертифікат участі. Нові фінансові інструменти зацікавили насамперед різні страхові компанії та інвестиційні фонди, але не своєю прибутковістю, а ліквідністю та рівнем надійності. Адже саме вони гарантували стабільний прибуток від вкладень.

Першопрохідником емісії іпотечних цінних паперів у Росії була спеціалізована іпотечна організація «ДПБ Іпотека», а ініціатором випуску став «Газпромбанк». Він також виконував роль депозитарію та платіжного агента. Наступним першопрохідником на ринку стало АІЖК.

З 2006 по 2012 рік було проведено лише 16 випусків іпотечних цінних паперів, які розміщувалися серед вітчизняних інвесторів. Завдяки чому банкам вдалося залучити близько 122 млрд. рублів та 13 транскордонних випусків на загальну суму понад 61 млрд. рублів. Лідером за обсягом інвестицій стало АІЖК, яке залучило 59,2 млрд. рублів, на другому місці банківська групаВТБ, яка за 6 угод змогла отримати 45,3 млрд рублів. Замикає ТОП-3 рейтингу "ГПБ Іпотека" з показником 22,8 млрд. рублів. Крім того, банк ВТБ планує активний продаж іпотечних облігацій населенню, пропонуючи за ними більш високу прибутковість, ніж за депозитами - до 9%.

Вигоди та небезпеки для учасників угоди

Основні переваги, які мають ІЦБ:

• надійність;
• доступність;
• стабільна прибутковість;
• Висока ліквідність.

Їх недоліками є:

• відносно низька доходність,
• велика ймовірність дострокового погашення.

Крім цього, слід зазначити, що саме ІЦБ стали винуватцями іпотечної кризи 2008 року, який розпочався у США, а потім переріс у світову фінансову кризу. Неконтрольована емісія, а також низький рівеньзабезпечення призвели до того, що погіршення виплат за кредитами викликало крах багатьох великих банків, найвідоміший серед яких Lehman Brothers.

Постійне зростання іпотечного ринку та цін на нерухомість сприяли активній видачі іпотеки фізособам без належної перевірки їхньої платоспроможності. Адже багато банків гналися за прибутком, тому під видані кредити вони відразу ж оформляли ІЦБ, які продавали на біржі. Отримані гроші вони знову спрямовували на видачу нових кредитів на купівлю нерухомості. І весь процес знову запускався по новій.

Очевидно, що подібна фінансова пірамідамала рано чи пізно впасти, а це і сталося восени 2008 року. Різке зниження ринкової вартості забезпечення, падіння платоспроможності клієнтів та якості обслуговування кредитів призвело до того, що багато цінних паперів втратили своє забезпечення. А ті банки, які їх випустили, не змогли виконувати зобов'язання перед інвесторами та оголосили про банкрутство.

Тим не менш, іпотечні облігації є перспективним фінансовим інструментомрозвитку як банківського сектора, і цікавим способом вкладення коштів для інвесторів.