Обсяг ринку іпотечного кредитування. Аналіз ринку іпотечного кредитування в Росії

У кожній економічно розвиненій державі суттєву частину ринку банківських послугзаймає іпотечне кредитування. Хоч би якими були зарплати у населення — найчастіше на купівлю житла громадянам доводиться збирати не один рік. Щоб не відкладати придбання такої бажаної квартири і існує іпотека.

Нижче IQReview розгляне поточний стан вітчизняного іпотечного ринку.

Основні поняття про іпотечний ринок

Ринок іпотечного кредитування- Це система, яка складається з наступних складових:

1. Ринок іпотечних кредитів(первинний). Сюди входить сфера діяльності позичальника та кредитора, тобто учасниками є громадяни, які беруть іпотеку, та банки, що видають кредити на купівлю житла.
2. Ринок іпотечних паперів(Вторинний). Це продаж цінних паперів(заставних), що випускаються банками та продаються інвесторам.
3. Ринок нерухомості. Включає операції із самою нерухомістю.

Схема взаємодії між трьома складовими має такий вигляд:

1. Позичальник (громадянин, який бажає придбати житло в іпотеку) звертається до банку, який надає кредити на житло.
2. Банк оцінює фінансовий станпозичальника, та визначає (у разі позитивного рішення щодо іпотеки): максимально можливий розміркредиту; тривалість виплат; Розмір щомісячного платежу.
3. У разі схвалення та погодження умов між учасниками угоди (банк з одного боку та позичальник з іншого) укладається договір.
4. Між позичальником та продавцем нерухомості оформляється договір купівлі-продажу обраної квартири.
5. Між банком та позичальником оформляється кредитний договір.
6. На вимогу банку позичальник оформляє страховку життя і куплене в іпотеку житло.

У разі банк (кредитор) створює первинний ринок іпотеки. На розсуд він може або залишити видані заставні в портфелі, або віддати їх інвесторам. Інвестори у разі створюють вторинний ринок паперів і забезпечують бюджет банку средствами. Ці гроші банк може витратити на видачу нових кредитів, після чого цикл повторюється.

За статистикою, у державах, що мають розвинену та стабільну економіку, населення бере іпотечні кредити більш ніж на 90% операцій із нерухомістю. Зазвичай кредити на житло дешевші, ніж споживчі — річний відсоток у середньому становить 5-7% (чим стабільніша і краща економічна ситуація, тим нижчий відсоток, і навпаки).

Історія російського іпотечного ринку

Вважається, що в Росії іпотечне кредитування з'явилося лише в «дев'яності» (а як більш відоме і масове явище ще пізніше — приблизно ближче до середини «нульових»). Однак перші подібні послуги існували і раніше: ще 1754 року, за імператриці Єлизавети в Російській Імперії банки видавали іпотечні кредити. Природно, що попит на них був не такий масовий, як зараз, та й орієнтовані вони були не на середньостатистичних громадян, а на заможний клас.

Однак подібні послуги у російських банків все одно були актуальними і продовжували розвиватися до самої революції 1917 року. Після перевороту на довгі рокипро іпотечне кредитування забули: за СРСР такого поняття просто не було.

А ось у сучасній формі іпотечний ринок Росії справді зародився лише наприкінці минулого століття вже після розпаду Союзу. Перші кроки" російські банкина ринку іпотеки зробили 1995 року. Першопрохідниками були «Сбербанк» та «ДельтаКредит», які стали видавати населенню кредити під заставу вже наявної нерухомості.

З того часу умови видачі частково змінилися, ставши м'якшими і лояльнішими до позичальника. Наприклад, у «дев'яності» іпотека видавалася лише тим, хто має офіційний дохід, а тепер враховуються інші джерела доходу. З іншого боку, раніше від позичальника вимагали набагато менше довідок та документів. Існував ще один важливий аспект: раніше іпотечні кредити видавалися тільки для придбання вторинної нерухомості. Розвиток іпотечного ринку у цьому напрямі не стимулювало будівельну галузь.

У кризу 1998 року російський ринок іпотечного кредитування, який тільки-но почав розвиватися і набирати обертів, був забутий через дефолт і проблеми, які за ним пішли. На кілька років розвиток цього напряму зупинився: у банків не було коштів на кредити, у населення можливості стабільно їх виплачувати.

Первинний та вторинний іпотечний ринок

Відновлення після дефолту почалося лише на початок «нульових», починаючи з 2002 року. Інтерес до іпотеки знову виник у 2005-2007, коли реальні доходигромадян стали поступово збільшуватись. Тоді ж почався й активний розвиток ринку: щоб залучити клієнтів банки створювали різні пропозиції. Разом з цим почав розвиватися і попит пішов вгору, а разом з ним — і ціни на нерухомість.

Коротко у цифрах:

• за 2005 рік обсяг іпотечних кредитів до склав трохи більше 56 мільярдів рублів;
• за 2006 рік - понад 263 мільярди рублів;
• за 2007 рік – понад 556 мільярдів рублів.

Істотний стрибок призупинився в чергову кризу, що вибухнула в 2008 році. Економічні проблеми призвели до падіння цін на нерухомість на 20-40%. На додаток до цього, частина дрібніших банків пішли з ринку (або згорнули свої іпотечні програми), оскільки не мали коштів на видачу кредитів. У кризовий період такі послуги залишилися тільки у великих банків, однак і кількість виданих позик знизилася в рази. Як результат погіршення платоспроможності клієнтів стали посилюватися умови видачі іпотеки.

Відновлення ситуації розпочалося у 2009 році. Цьому сприяв уряд РФ, який розробив програму підтримки позичальників. На це з бюджету було витрачено 250 млрд. рублів. Ці кошти пішли на рефінансування кредитів, що прискорило відновлення. Такі дії призвели до того, що в 2010 році попит на кредити став зростати, а в 2011 році ставки знову знизилися до позначки 11.5-12% річних.

Порівняння іпотеки та оренди житла (відео)

Поточний стан іпотечного ринку РФ

У 2014 році на ринку іпотечного кредитування разом із черговою кризою знову почалися проблеми. Відсотки кредитів підскочили до 20%. До того ж, виникли серйозні проблеми у тих, хто брав кредити у валюті — через курс долара і євро, що зріс приблизно в 2 рази, ці позичальники перестали справлятися з виплатами. Для стабілізації ринку уряд РФ знову виділило бюджетні кошти та створило можливість пільгових умов зі ставкою в 13%.

На найближче майбутнє відомі такі плани: до 2018 року влада обіцяє домогтися зниження іпотечної ставки до 7% річних.

Статистика виданих іпотечних житлових кредитів

Аналіз іпотечного ринку не буде повним без конкретних підприємств, які працюють на ньому Наразі.

Найбільш великими компаніями, що видають кредити на нерухомість у РФ, зараз є («місця» у рейтингу розподілені станом на 1 січня 2017 року):

1. Ощадбанк.
2. ВТБ 24.
3. АІЖК.
4. Газпромбанк.
5. Россільгоспбанк.
6. Дельтакредит.
7. ФК Відкриття.
8. Райффайзенбанк.
9. Зв'язок-банк.

Умови більшості організацій приблизно однакові:

1. Термін позики - від 1 (частіше від 5) до 25-30 років.
2. Сума позики зазвичай обмежується мінімальною межею (в середньому від 300-400 тисяч). Максимальний розміркредит розраховується індивідуально для кожного заявника. Іноді він може становити повну вартістькупівлі житла, іноді - перекривати лише частину коштів, що були запрошені.
3. Страхування: потрібне практично завжди. Страхувати вимагають і об'єкт, що купується, і життя позичальника.
4. Ринок житла: деякі банки мають обмеження — брати іпотеку можна лише на первинний ринок. В інших кредити видаються і на «первинку», і на «вторинку».
5. Процентна ставка: у середньому – 12-13% річних. Може відрізнятися як у велику, так і меншу (рідко) сторони, залежно від безлічі факторів (сума, термін кредитування, місто, «характеристики» позичальника і так далі). Цікавий факт: найчастіше у рекламних оголошеннях банки вказують занижену ставку Причому цифри можуть бути фантастичні (для поточної ситуації на іпотечному ринку в РФ): 7-8% річних. За фактом виявляється, що такі умови може бути і існують, але тільки для вузького кола клієнтів, і тільки при дотриманні цілого списку умов.
6. Необхідність початкового внеску: всі банки по-різному. У деяких немає взагалі. В інших може складати в середньому мінімум 10-20%.

Послідовність дій для отримання іпотечного кредиту

Окремо варто сказати про різних варіантахоформлення іпотеки Вона може бути:

1. Стандартна. Звичайний варіант, який підходить для тих, хто не має права на передбачені державою або банком пільги. Відрізняється найвищими (порівняно з пільговими категоріями) Ставками.
2. . Варіант для військовослужбовців. Відрізняється насамперед ставками, які трохи нижчі, ніж у стандартних іпотечних програм. У 2015 році середня ставкапо військової іпотекистановила 8%, у 2016 - близько 12%.
3. Іпотека із державною підтримкою. Кредити такого плану можуть оформлятися лише на житло, яке будується, причому будується за участю грошей цього ж банку. Умови таких програм можуть частково відрізнятися від стандартного кредиту. Середня річна ставка - 12%.
4. "Російська сім'я" (або "Забезпечення житлом молодих сімей"). На даний момент термін дії – до 2020 року. Підходить для молодих сімей (якщо хоча б один із її членів молодше 35 років), які живуть у непридатних умовах ( комунальні квартири, недостатня кількість площі за регіональними нормами).

Зростання та динаміка ринку іпотечного кредитування залежить від таких показників як:

· поточні ціни на ринку житла;

· Ставки по іпотечному позику;

· Терміни кредиту;

· Величина початкового внеску;

· Рівень доходу населення.

За останні кілька років, як показано в таблиці 3, ціни на житло у нашій країні неухильно зростають, що сприяє розвитку ринку іпотечного кредитування. Адже лише невеликий відсоток населення країни має достатньо коштів, щоб придбати власне житло, не вдаючись до іпотечного кредиту.

Таблиця 2. Динаміка цін на ринку житла в РФ

Показник
Ціни 1 кв. м на первинному ринку, руб.
Індекс цін на первинному ринку, % до попереднього року
Ціна 1 кв. м на вторинному ринку, руб.
Індекс цін на вторинному ринку, % до попереднього року

Однак іпотечне кредитування також передбачає, що дохід основної маси населення має бути достатнім для здійснення щомісячних виплат без значних збитків для людини. Виходячи з вищесказаного, можна дійти невтішного висновку у тому, що іпотечне кредитування тим доступніше, що менше щомісячні виплатипо ньому. Ця умовадосягається різними способами, такими як збільшення терміну позики або зниження процентної ставки. Також в Росії доступність іпотечного кредитування спирається на зниження надбавки за ризик до ставки за кредитом, що забезпечується за рахунок того, що основні ризики з іпотечного кредитування бере на себе держава.

Згідно зі статистикою АІЖК, середньомісячна ставка за рублевими кредитами досягла рівня 12,4%. Свого піку процентні ставкиза іпотечними кредитами досягли в 2009 р., у розпал економічної кризи, і становили 14,6% для карбованцевих кредитів і 13,5% річних для позик, що видаються в іноземній валюті. Зниження процентної ставки сприяє збільшенню обсягів іпотечного кредитування.

Статистика показує, що зараз темпи зростання іпотечного кредитування дуже великі. Однак рівень іпотечного кредитування в Росії ще не скоро наблизиться до рівня США або країн Євросоюзу, де він становить 50 і 30% від ВВП відповідно, тоді як у нашій країні він становить лише 2-3% від ВВП.

Як показано на рис. 1, обсяги кредитів на житло вже досягли передкризового рівня та навіть перевищили їх.

Мал. 1. Динаміка обсягу видачі іпотечних кредитів та частки іпотечних кредитів у рублях у 2007-2013 роках. у РФ.

Підсумки розвитку ринку іпотечного кредитування у січні-серпні 2013 року свідчать про збереження темпів зростання видачі кредитів, незважаючи на призупинення економічного зростання.

У січні – серпні 2013 року було видано 485 430 іпотечних кредитів на загальну суму 784,9 млрд. рублів, що у 1,16 раза перевищує рівень січня – серпня 2012 року у кількісному та у 1,28 разу у грошовому вираженні.

Таке зростання обсягів видачі відбувалося завдяки впровадженню державою досить великої кількості. соціальних програмдля придбання житла на пільгових умовах. Рівень іпотечного кредитування у різних регіонахдосить сильно відрізняється і як показано на рис. 2 лідируючі позиції займає Москва і Московська область, інші регіони нашої країни значно відстають.

Мал. 230 регіонів з найбільшим обсягом видачі іпотечних кредитів за 2012-2013 роки, млн. руб.

Також важливим є дохід населення країни, адже що більше заробляють люди, то більше розвивається ринок іпотечного кредитування. При реальному зростаннідоходів люди оптимістично дивляться у майбутнє, можуть більше зберігати чи відкладати на кредит. Також за даними Федеральної службиДержавної статистики за останні 5 років реальні доходи населення збільшилися майже вдвічі, натомість зросли й обсяги іпотечного кредитування.

Останніми роками кількість прострочених заборгованостей помітно скоротилося, як показано на рис 3 їх обсяг скоротився більш ніж удвічі. Це говорить про підвищення рівня життя населення та ефективне державної політикиу сфері іпотечного кредитування.

Мал.

Наприкінці 2012 року найбільші банки, що видають іпотечні кредити, підняли відсоткові ставки, що було першим за останні кілька років подорожчанням об'єктів іпотечного кредитування. Однак зростання зазнали лише основні ставки, ставки ж по пільговим програмамбули знижені.

Цю тенденцію поставили найбільші банки країни, учасниками яких також є держава. Наприклад, Ощадбанк, який видає більше половини всього обсягу іпотечних кредитів, також його приклад наслідували ВТБ24, Газпром та інші, менш значні банки.

Під час кризи банки переставали видавати іпотечні кредити без початкових внесків, оскільки у період різко знизилася платоспроможність позичальників. Також велика кількість квартир була виставлена ​​на продаж через відсутність фінансової дисципліни у позичальників.

Інші банки, які продовжували видавати кредити без початкового внеску, різко посилили умови, щоб мінімізувати ризик втрат. Так наприклад:

Банк Радянський пропонував отримати 0,5-5 млн. руб., без початкового внеску на 1-15 років, під ставку 16,9% з оформленням страховки або ж по 19,9% без оформлення особистого або майнового страхування. Також необхідно було надати значний обсяг документів, які б свідчили про високий рівень доходу та його стабільність;

Зв'язок-банк вимагав оформити позичальником заставу наявного в нього житла, проте отримувана сума становила лише 3 млн., а термін становив від 1 до 30 років, а ставка розраховувалася індивідуально кожному за позичальника.

Також скоротити витрати на іпотеку можна в період різних іпотечних розпродажів та спеціального зниження цін, яке проводиться майже всіма банками. Наприклад, банк ЮніКредит Банк у грудні минулого року пропонував своїм позичальникам знижку за всіма іпотечними кредитами у розмірі 0,5% річних, що стало новорічним подарунком для всіх позичальників.

Також отримати іпотечний кредит можна у період різних акцій, але з допомогою державної підтримки. Так у 2013 році, поряд із уже діючими програмамидля військових та молодих сімей, була запущена нова програмадержпідтримки придбання житла в кредит для молодих вчителів. Ця програмаполягає в тому, що вчитель віком до 35 років повинен внести як мінімум 10% від усієї вартості житла, при цьому він повинен підтвердити свої доходи. необхідними довідками, Для того щоб отримати іпотечну позику під 8,5% річних.

Найбільш популярними банками у сфері іпотечного кредитування є Ощадбанк та ВТБ24, їхні пропозиції також є найпривабливішими для позичальників.

Так іпотечний кредит від Ощадбанку Росії у 2013 році видається на таких умовах:

1) Ставка для кредиту, виданого в рублях складе від 9 до 15% річних, в іноземній валюті від 12 до 14%;

2) Початковий внесок має становити не менше 15% від усієї суми;

3) Строк, на який видається іпотечна позика, повинен становити не більше 30 років;

Також необхідно надати банку пакет документів, який підтвердить стійке фінансове становище позичальника.

Іпотека ВТБ24 у 2013 році:

Ставка за рублевими кредитами – 10,9-14,9%, за кредитами в іноземній валюті – 8,9-11,2% річних;

Початковий внесок – від 10% вартості житла;

Термін – до 50 років.

Бажано оформлення страховки (життя та працездатності позичальника, пошкодження чи шкоди квартири, припинення прав власності на житло), без страхування ставка підвищується на 3% річних. Обов'язкові довідки про доходи та підтвердження трудової зайнятості.

Останні кілька років ринок іпотечного кредитування у РФ став розвиненішим. Іпотечні кредити користуються великою популярністю у населення і благотворно впливають на економіку нашої країни. На розвиток даного ринку впливає велика кількість факторів, таких як доходи населення, ціни на житло, термін виплат та ін.

Більшість громадян РФ іпотека стала найдоступнішим інструментом придбання власного житла. Зниження іпотечних ставок в умовах стабілізації цін на нерухомість залучає все більше людейта забезпечує зростання доступності цієї послуги для населення. Чому іпотека стає все більш затребуваним методом покращення житлових умов? Які тенденції характерні для ринку ІЖК? Яка динаміка розвитку іпотечного ринку? Постараємося докладно відповісти на ці та інші питання цієї статті.

Основні показники ринку за 2014–2017 роки.

За даними Центробанку, 1 липня 2017 року на території РФ діяло 589 кредитних організацій, 423 з яких надавали громадянам іпотечні житлові кредити. Для порівняння – у 2014 році таких організацій було 635, у 2015 році – 574, у 2016 році – 499. Таке зниження серед організацій, що займаються наданням ІЖК, пояснюється не стільки економічним становищемв країні або зменшенням попиту на такі послуги, як припинення діяльності самих кредитних організацій внаслідок банкрутства або ліквідації з іншої причини. Тенденції до скорочення намітилися саме у 2014 році, оскільки в попередніх періодах ринок ІЖК характеризувався зростанням кількості таких організацій – у 2009 році їх було 571, а до 2013 року ця цифра збільшилася до 665. У таблиці нижче відображено основні показники, що характеризують динаміку іпотеч Останніми роками.

Таблиця - Тенденції, характерні для ринку ІЖК у 2014-2017 роках.

Характерні риси	Часовий період
	1.01.2014 - 31.12.2014	1.01.2015 - 31.12.2015	1.01.2016 - 31.12.2016	1.01.2017 - 30.06.2017
Кількість ІЖК, млрд. руб.	1012800 шт. у сумі 1764,1	699 510 шт. у сумі 1161,7	856 461 шт. у сумі 1473,3	423 486 шт. у сумі 773,0
Частка ІЖК, укладених у рублях	1 012 064	699 419	856 427	423 482
Борг, млрд. руб.	в руб. - 3391,9; у валюті – 136,5	в руб. - 3851,2; у валюті – 131,1	в руб. - 4421,9; у валюті – 71,2	в руб. - 4616,3; у валюті – 54,6
Сума рефінансованих ІЖК, млрд. руб.	228,2	80,3	114,5	83,1
Обсяг достроково погашених іпотек, млрд. руб.	530,6	477,1	611,4	347,3

Джерело: ЦБ РФ

Таким чином, в умовах відсутності зростання доходів громадян та скорочення інвестиційного попиту у 2015 році намітилося падіння абсолютних показників ІЖК. Але вже у 2016 році ситуація почала змінюватись і цей показник наблизився до рівня 2014 року, незважаючи на зниження кількості банків. За перші 6 місяців 2017 року показник зріс на 16,3% порівняно з тим самим тимчасовим відрізком 2016 року. У 2014 році намітилося зростання кількості іпотечних кредитів, виданих у рублях, а ІЖК у валюті скоротилося в 2,5 рази на тлі ослаблення рубля. При цьому у 2015 році кількість зменшилась у 1,4 разу через скорочення обсягу кредитування на 34%. У 2016 році намітилося зростання у 1,2 раза на тлі збільшення обсягу кредитування на 27,2%, при цьому ІЖК у валюті знову скоротилося у 2,7 раза. 2017 року зберігалися тенденції попереднього року. За період, що розглядається, значно збільшилася заборгованість по ІЖК в рублях і знизилася в іноземній валюті.

Динаміка середньозваженої ставки у 2012-2017 роках.

Кредитний портфель будь-якого банку складається з кількох видів кредитів, які може бути як довгостроковими, і короткостроковими та інші. Ставки таких кредитів часто різняться між собою, і для того, щоб знати загальну вартість усіх наявних позик, було розроблено спеціальне поняття - середньозважена процентна ставка (УПС). Вона є відображенням середньої процентної ставки за всіма кредитами, виданими банківськими організаціями. На малюнку 1 представлено динаміку зміни УПС з 2012 по 2017 рік та дано прогноз на 2018.

Малюнок 1 - Середньозважена процентна ставка за виданими іпотечними кредитами у 2012-2017 роках. у валюті та рублях

Джерело: аналітичні матеріали Центробанку РФ «Про стан ринку іпотечного житлового кредитування» за 2014, 2015, 2016, перше півріччя 2017 року

Як видно з графіка, у 2012 році УПС у рублях склала 12,3% (що на 0,4 пункту вище за аналогічний показник 2011 року), а у валюті - 9,8% (зростання на 0,1%). У 2013 році УПС суттєво не змінилися і склали 12,4 та 9,6% у рублях та валюті відповідно. У 2014 році зміни були зовсім незначні – 12,45 та 9,25%. У 2015 спостерігалося підвищення ставок за наданими ІЖК – 13,35 та 9,82%. У 2016 році намітилися тенденції до зниження, оскільки УПС у рублях зменшилися на 0,87 відсоткових пунктів, а у валюті – на 1,17 і склали 12,48 та 8,65% відповідно. У першому півріччі 2017 року спостерігалося значне зниження відсоткових ставок за наданими ІЖК у рублях та іноземній валюті при збільшенні термінів кредитування – 11,5 та 6,75% у рублях та валюті. При цьому вже в листопаді карбованцевий показник склав 10,9%. Згідно з прогнозом Т. Власової, начальника відділу іпотеки ДК «Інград», 2018 року УПС може опуститися до рекордних 8-8,5%.

Скільки іпотек було оформлено у регіонах РФ?

Лідируючі позиції в оформленні іпотечних кредитів займає Приволзький федеральний округ, де було укладено 270294 ІЖК на 403282000 рублів. На другій позиції серед округів знаходиться Центральний ФО, в ньому було укладено 254 969 договорів кредитування з 1086940 по всій Російської Федерації. При цьому 62505 ІЖК припадає на Москву, а 56646 - на Московську область, що є рекордом серед суб'єктів РФ. Третє місце по округу займає Воронезька область, де було видано 16511 кредитів на іпотеку. Найменше іпотечних кредитів було оформлено у Північно-Кавказькому ФО – 24 281 одиниці. На малюнку 2 представлені частки виданих ІЖК на первинному ринку федеральним округамРФ у 2017 році.

Малюнок 2 - Частка виданих іпотечних кредитів за ФО у 2017 році

Розрахунок «Страхового порталу» за статистичними даними ЦБ РФ

Середньозважена відсоткова ставка по округах відрізняється незначною мірою. Так, у Центральному ФО вона дорівнює 10,64%, у Північно-Західному – 10,65%, у Південному – 10,7%, у Північно-Кавказькому – 10,72%, у Приволзькому – 10,6%, в Уральському – 10,65%, у Сибірському – 10,66%, у Далекосхідному – 10,57%. Серед суб'єктів РФ можна виділити 2 регіони з найвищою і найнижчою відсотковою ставкою за іпотекою - це Крим (11,24%) і Чувашія (10,42%).

Вартість іпотеки в новобудовах та на вторинному ринку

Згідно з даними Агентства іпотечного житлового кредитування у 2017 році на 6 процентних пунктів зросла частка населення, якому доступна іпотека, та становила 43%. Основними чинниками зростання стали зниження ставок та реальних цін на нерухомість за вирахуванням інфляції. До порівняння - ще 2012 року така частка населення становила лише 29%. Зниження ставок є привабливим для громадян, оскільки знижується і розмір щомісячного платежу за кредитом, а економія за весь термін може досягти 45%. В умовах дорогого житла (як на первинному, так і на вторинному ринку) цей факт є одним із вирішальних у виборі іпотечного кредитування. На малюнку 3 представлені середні ціни на 1 кв. м. на вторинному ринку та в новобудовах.

Рисунок 3 - Динаміка цін на ринку нерухомості РФ у 2012-2017 роках.

Розрахунки Банки.ру за даними Банку Росії та Росстату

Збільшення цін на нерухомість обумовлено тим, що будівельний ринок досі не оговтався від економічної кризи. Динаміка введення житла в експлуатацію сповільнюється вже декілька останніх років, що можна пояснити як спадом продажів у 2015 році, так і скороченням пайового фінансування та кредитування забудовників. Посткризовий період показав найгірші показники інвестування в житлову нерухомість. Так, у першому півріччі 2016 року ця цифра дорівнювала 239 млрд. руб., а за той же період 2017 року - всього 194 млрд. руб.

Обсяг виданих кредитів провідними банками за 2017 рік

Частка іпотечних кредитів у сукупному портфелі російських банків перевищує 11%. За підсумками 2017 року ця цифра дорівнювала 10,6%. Близько 90% сукупного портфеля посідає кредити (зокрема і роздрібні), видані 30 найбільшими банками РФ. В іпотечному кредитуванні традиційно лідирують 2 банки - Ощадбанк та ВТБ. Причому перший у 2017 році видав понад половину всіх іпотечних кредитів на загальну суму понад 1 трильйон рублів. Іпотечний портфель Ощадбанку збільшився на 17%.

ВТБ порівняно набагато відстає від свого конкурента - іпотечних кредитів у 2017 році було видано на понад 430 мільярдів рублів, а кредитний портфельзріс лише на 11%. Більше 70% усієї іпотеки припадає саме на ці 2 банки, але є й інші гравці ринку, що мають важливе значення для його розвитку. Обсяги виданих ними іпотечних кредитів представлені малюнку 4.

Рисунок 4 – Обсяг виданих іпотечних кредитів провідними банками РФ у 2017 році

За даними огляду АІЖК «Підсумки розвитку ринку іпотеки та житла у 2017 р.»

Станом на 1 січня 2018 року обсяг іпотечного портфеля банків досяг 5,34 трильйона рублів, з них 1,12 трильйона – іпотечні кредити на придбання житла на первинному ринку (у новобудовах). За 2017 рік громадяни РФ придбали 2,85 млн квартир (або інших житлових приміщень), що відповідає попиту на житло 2016 року. Попит на новобудови також зберігся на колишньому рівні - 621 тисяча договорів у 2017 році проти 620 тисяч у 2016 році. На вторинному ринку було здійснено близько 2,23 мільйона угод. Частка угод з іпотеки на вторинному ринку становила 31%, на первинному - 50%, у першому випадку середній розміріпотечного кредиту дорівнював 1,74 мільйона рублів, у другому - 2,12 мільйона.

Висновок

За підсумками 2017 року зберігається висока концентрація попиту та пропозиції, особливо це помітно в 10 регіонах РФ: Москві та області, Санкт-Петербурзі, Тюменській області, Татарстані, Свердловській області, Башкортостані, Краснодарському країта інших областях. Високі обсяги житлового будівництвау цих регіонах підтримується вищими заробітними платамита активним розвитком іпотечного кредитування. На ці регіони припадає 48% всіх оформлених іпотек у 2017 році.

Склярова Е.В. 1, Ліман І.А. 2

СУЧАСНИЙ СТАН РИНКУ ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛОВОГО КРЕДИТУВАННЯ В РОСІЇ

Анотація

У статті розглянуто - сучасний стан житлового іпотечного кредитування в сформованих соціально-економічних умовах, вплив іпотечного кредитування на розвиток сектора житлового будівництва та економіки Росії загалом.

Ключові слова:іпотека, кредитування, нерухомість

Склярова Е.В. 1, Liman I.A. 2

1 Undergraduate, 2 PhD in Economics, Professor, Tyumen State University

CURRENT STATE OF THE MARKET OF MORTGAGEHOUSING CREDIT IN RUSSIA

Abstract

The following questions are considered in the article – current state of housing mortgage сприяючи кредиту в розподілі соціально-економічних умов, influence of mortgage credit on developing of home construction activity and the economy of Russia in general.

Keywords: mortgage, crediting, real estate

Однією з найнагальніших проблем сучасного російського суспільствабула і залишається житлова проблема. Нестача житла впливає на всі сфери життя громадян – соціальне, професійне, особисте, сімейне життя. Найбільш ефективним вирішенням питання є оформлення іпотеки. Цей метод кредитування став справжнім порятунком для більшості незаможних та молодих сімей, які не в змозі дозволити собі повну вартість квартири чи кімнати. Крім того, ціни на житло в країні не надто демократичні, а постійні фінансові та економічні кризи не дають змоги населенню скласти певний капітал для покупки такого необхідного житла. Тому подвійно важливо удосконалювати та розвивати систему іпотечного кредитування, яка може дати шанс усім охочим придбати необхідні квадратні метри для проживання.

Обсяги інвестицій у житловий сектор

Нерухомість – одна з найефективніших форм інвестування. В умовах економічної невизначеності, різних політичних факторів чи проблеми стабілізації економічного курсувкладення коштів у житло або комерційну нерухомістьстало справжньою панацеєю від втрати капіталу. Квартира чи будинок перетворилися на надійніший фінансово-інвестиційний інструмент, ніж Фондова біржа, облігації та цінні папери. Це пояснює стабільне зростання іпотечного ринку Росії та кількості видаваних іпотечних кредитів.

Однак, якщо судити за результатами статистики, на тлі загальної кількості кредитів у Росії частка іпотеки складає лише 3% від загального рівня ВВПкраїни. Для порівняння: у структурі ВВПінших країн ця частка становить приблизно 32-82% у розвинених та економічно стабільних державах та 2-36% – у країнах, що розвиваються. Динаміка зростання кількості іпотечних позик відбито малюнку 1.

Мал. 1. Динаміка іпотечних кредитів у ВВП країнсвіту

Ця тенденція - свідчення того факту, що російська іпотечна сфера поки що знаходиться на одній з початкових стадій розвитку. Можна сказати, що потенціал такого кредитування досить великий, оскільки обсяги іпотечного інвестування та кредитування стабільно та динамічно зростають з кожним роком (див. дані у таблиці 1).

Таблиця 1 - Динаміка ВВП РФ та обсягу виданих іпотечних кредитів за 2005-2014 гг.

На рис. 2 відбито динаміка наданих іпотечних житлових кредитів у Росії.

Мал. 2. Обсяги ринку іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації у 2008 – 2014 роках

Аналіз наведених показників говорить про те, що є стійкий темп зростання в даному секторі ринку, який поступово відновив свій потенціал. фінансової кризи 2008 р. На колишній рівень житлово-іпотечний ринок повернувся за 3 роки, до 2011 р.

За даними на 2014 р. в Росії було видано іпотечних кредитів на загальну суму майже 1800 млрд рублів у кількості трохи більше 1 млн одиниць. Ці дані перевищують 2013 р. в 1,2 рази у кількісному плані та у 1,3 рази – у грошовому вираженні.

За стійким зростанням кількості наданих кредитів логічно слідує зростання обсягу пропонованого і житла, що будується. До 2014 р. обсяги введеної житлової площі на ринок становили показник вище 83,6 млн. кв.м. На сьогоднішній день це максимальний показник за період існування Російської Федерації. Для порівняння можна звернутися до даних, що відображають динаміку зростання обсягів житла за 2005-2014 роки. (Рис.3).

Мал. 3. Динаміка обсягів уведення нового житла в РФ за 2005-2014 рр.

Одночасне, можна сказати, синхронне зростання обсягів іпотечних кредитів та будівництва нових житлових об'єктів дозволяють створити своєрідний баланс на ринку житла. Розвиток будівництва та оформлення житла у кредит взаємно підтримують одне одного, що стимулюється також платоспроможністю населення. Надання іпотеки – шанс розвитку первинного будівельного ринку житла (див. дані табл. 2, що відбивають структуру сучасних кредитів на житло).

Таблиця 2 - Структура іпотечних житлових кредитів

Якщо судити з цих даних, то основний висновок буде таким. Максимальна частка у структурі іпотечного кредитування належить до купівлі житлоплощі на вторинному ринку, первинний ринок не встигає надавати необхідні позиції для покупців або задовольняє попит відповідним пропозицією.

Необхідно враховувати той факт, що щонайменше 40% від усіх угод з житлом на ринку первинної нерухомості проводяться через іпотеку. Саме розвиток іпотечного кредитування сьогодні став визначальним чинником розвитку будівельної сфери, що дозволяє їй набувати все більшої ваги у складі ВВП Росії.

Важливо зазначити те що, що у нинішніх соціально-економічних обставин сталося різке скорочення кількості дієздатних і законних кредиторів, які надають іпотеку. Кількість іпотечних організацій та кредитних установвідображено у динаміці інфраструктури у таблиці 3 (за даними Банку РФ).

Таблиця 3 - Інфраструктура банківського сектора Росії

Спираючись на ці дані, можна зробити висновок, що за 2014 рік було скорочено значну кількість кредитно-іпотечних організацій, а рівень кредиторів, що діють, скоротився в рази.

Дані на 1 січня 2015 р. свідчать, що кредитування на первинному ринку значно скоротилося порівняно з аналогічною датою на 2014 р. Скорочення становило зменшення на 29 кредитних організацій, і на сьогодні їх кількість утримується на рівні 629 установ. У складі цієї кількості лише 534 кредитори видавали іпотечні кредити населенню у 2014 р. Інші учасники іпотечного ринку лише здійснювали обслуговування вже наявних клієнтів за кредитами.

Кількість іпотечних позик, що все ще зростає, викликає настороженість, особливо у разі простроченої іпотеки до 90 днів і більше (категорія 90+). Наприклад, на 1 липня 2015 р. обсяг заборгованостей іпотечних позичок досягнув максимуму з 1 січня 2009 р. і склав понад 98 млрд. руб. Пояснюється це зрушення в негативний бік тим, що економіка Росії пережила «шоковий» вплив у результаті стрибка курсу валют. Серед боржників за іпотечними позиками – переважно платники за валютними іпотечними кредитами. Структура заборгованості за 2010-2015 роки. відображена малюнку 4.

Рис.4. Структура простроченої заборгованості за термінами затримки платежів у 2010 – 2015 роках.

Проте іпотека досі залишається найякіснішим активом і натомість інших форм кредитування, особливо споживчими кредитами. На основі даних Банку РФ на 1 липня 2015 року прострочення за іпотечними платежами утримують досить високий рівень - 94%, іпотечні позички з простроченою заборгованістю понад 90 днів (90+) перебувають у кластері 2,7% від усіх боргів населення на тлі інших видів заборгованостей - 13,9%.

Зростання заборгованостей пояснюється нестабільністю на фінансовому та валютному ринках, Введенням економічних санкцій проти Російської Федерації іншими країнами. Це призвело до складнощів у сфері іноземного інвестування та зовнішнього кредитування. Ринок іпотечних кредитів зростає в умовах зростання ставок за іпотекою (див. рис. 5, де подано дані на 2010-2015 рр.).

Мал. 5. Ставки за іпотечними кредитами в рублях (2011 – 2014 рр.)

За наведеними даними, середньозважена ставка за рублевою іпотекою на 2014 р. становила 12,45%. Це більше низький рівеньна тлі ставок 2000-х років. - на той момент іпотечні ставкистановили 15-18%. Однак, незважаючи на цей спад, іпотека все одно залишається недоступною для більшості населення країни.

Висновки

Результат аналізу вищенаведеної статистики говорить про те, що у напружених фінансово-економічних умовах та валютних стрибках нерухомість була і залишається єдино надійним об'єктом інвестування. Однією з найдоступніших і найприйнятніших форм придбання житла Росії залишається іпотека.

Тенденції на ринку іпотечного житлового кредитування свідчать про це безпосередньо:

- Зростає обсяг іпотечних кредитів;

– скорочується кількість кредитних організацій, які видають іпотечні позички;

- Зростає відсоткова ставка по іпотеці;

- Знижується частка прострочених іпотечних заборгованостей.

Слабкий рівень економічного зростання та високий ризик у фінансовому середовищі на даний момент не дозволяє зробити стрибок у рівні доходів населення. Сфера зайнятості також дозволяє збільшити рівень доходів. Також різкі негативні зміни у валютній сфері спричинили загальне зниження рівня доходів населення. Багато власників валютних кредитів не в змозі виплатити наявну позику. У цьому випадку допоможе рефінансування боргу та реструктуризація. Нестабільність у зовнішній політиці та на внутрішньому ринку негативно відбивається у сфері будівництва – тут найбільш яскраво виявляються всі тенденції через довгостроковість будівельних проектів.

Динамічний та стабільний розвиток ринку будівництва та житлового кредитування за останні десятиліттяна даний момент переходить у статус очікування змін позитивнішого характеру. Виходом із цієї ситуації може стати державна масштабна підтримка іпотечного сектора, а також банківських організацій. Ці заходи можуть стати драйвером розвитку для банків та економічного стану країни.

Література

1. Річний звіт Агентства з іпотечного житлового кредитування за 2014 р. // Офіційний сайт ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування». Режим доступу: .
2. Кількість кредитних організацій - учасників ринку житлового (іпотечного житлового) кредитування // Офіційний сайт Центрального БанкуРосійської Федерації. Режим доступу: .
3. Куликов А.Г., Янін В.С. Розвиток іпотечного житлового кредитування у Росії: питання радикального оновлення методологічної бази//Гроші та кредит. 2014. №2. З. 38 – 46.
4. Ринок житла та іпотечного кредитування. ІІ квартал 2015 р. Аналітичний центрАІЖК // Офіційний сайт ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування». Режим доступу: .
5. Саркісянц А. Криза іпотечного кредитування: закордонні країнита Росія // Бухгалтерія та банки. 2014. №9. З. 54 – 61.
6. Відомості про ринок житлового (іпотечного житлового) кредитування у Росії. Статистичний збірник. №2 (2010-2014 рр.) / / Офіційний сайт Центрального Банку Російської Федерації. Режим доступу: .
7. Відомості про заборгованість за кредитами, наданими кредитними організаціямифізичним особам// Офіційний сайт Центрального Банку Російської Федерації. Режим доступу: .
8. Відомості про іпотечні житлові кредити, надані кредитними організаціями фізичним особам-резидентам, та набуті права вимоги щодо іпотечних житлових кредитів у рублях // Офіційний сайт Центрального Банку Російської Федерації. Режим доступу: .

References

1. annual report of Agency for housing mortgage lending for 2014 // Official site of JSC Agency for housing mortgage lending. Access mode: .
2. Number of the credit organizations – учасники ринку маркетингу (mortgage housing) crediting // the Official site of the Central BankРосійська Федерація. Access mode: .
3. Sandpipers A.G., Yanin V. S. Розвиток mortgage housing lending in Russia: Questions of radical updating ofmethodological base // Money and credit. 2014. No. 2. Page 38 – 46.
4. Housing market and mortgage lending. The II quarter 2015. Agency for Housing Mortgage Lending аналітичний центр // Official site of JSC Agency for housing mortgage lending. Access mode: .
5. Sarkisyants A. Crisis of mortgage lending: іноземні країни та Росія // Accounts department and banks. 2014. No. 9. Page 54 – 61.
6. Data on the market housing (mortgage housing) crediting в Росії. Statistical collection. No. 2 (2010-2014) // Official site of Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
7. Data on debt on the loans granted by the credit organizations to natural Persons // official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
8. Data on mortgage housing loans granted by the credit organizations to physical residents persons, and aquired rights of the requirement for the mortgage housing loans in rubles//Official site of Central Bank of Russian Federation. Access mode: .

Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче

Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.

Розміщено на http://www.allbest.ru/

Вступ

У зв'язку з переходом до ринкових принципів вирішення питань забезпечення житлом однією із суттєвих проблем соціально-економічного розвитку Росії став багаторазовий розрив між розміром поточних грошових надходженьгромадян (зарплата, підприємницький дохід) та високою вартістю об'єктів житлової нерухомості.

В умовах помітного зниження можливостей держави та підприємств із фінансування житлового будівництва в країні склалася ситуація, коли більшість населення не має можливості покращити свої житлові умови. Якщо раніше для громадян головним способом вирішення житлової проблеми було отримання державного житла, то сьогодні це завдання вирішується переважно шляхом придбання або будівництва житла за рахунок власних заощаджень. Між тим, житлове питаннянайбільшою мірою зачіпає групи населення з низькими і середніми доходами, які не в змозі одноразово внести всі кошти за житло, що купується.

Нині за допомогою іпотечного кредитування має вирішуватись проблема забезпечення населення житлом. За допомогою механізму іпотеки відбудеться приплив коштів на ринок житла, пожвавиться будівництво та пов'язані з ним сектори промисловості, розширяться робочі місця, підвищаться доходи населення та бюджетів усіх рівнів. Тому необхідно використовувати ті реальні умови та можливості, які мають регіони, створювати необхідні організаційні правові та фінансові передумови для підйому масового будівництва житла з використанням ринкових та державних механізмів регулювання процесів у цьому соціально важливому секторі економіки.

Іпотека є тією ланкою економіки, яка має можливість забезпечити взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками, фінансово-будівельними компаніями та підприємствами будіндустрії та спрямовувати фінансові засобиу реальний сектор економіки.

Досвід практично всіх країн свідчить про те, що при правильній організації іпотека поступово трансформується в систему, що самофінансується, яка формуватиметься і забезпечуватиме функціонування всього ринку житла.

Виходячи з вищесказаного, актуальність теми курсової роботи обумовлена: по-перше, значимістю іпотечного житлового кредитуу рішенні актуальної проблемисоціально-економічного розвитку Росії - забезпечення власним житлом більшості населення країни. По-друге, недостатнім дослідженням багатьох методологічних та теоретичних питань функціонування іпотечного житлового кредиту.

Основна мета курсової роботи полягає у дослідженні та виявленні проблем іпотечного житлового кредитування.

Розкрити теоретичні засади іпотечного житлового кредитування;

Проаналізувати іпотечне житлове кредитування у Росії;

Визначити напрямки вирішення проблем та розвитку іпотечного житлового кредитування.

Об'єктом дослідження виступає ринок іпотечного кредитування у Росії, предметом - іпотечне житлове кредитування.

Науковий та методичною основоюроботи послужили законодавчі та інші нормативні акти, роботи вітчизняних вчених та спеціалістів з іпотечного кредитування, а також праці з економіки, фінансів, теорії кредиту.

Аналітичною базою обгрунтування концептуальних положень роботи, забезпечення достовірності висновків і пропозицій, що містяться в ньому, з'явилися статистичні дані Держкомстату РФ, Агентства з іпотечного житлового кредитування, емпіричні дані, матеріали періодичних видань.

Практична значущість дослідження визначається тим фактом, що іпотечне кредитування житла є одним із основних сегментів банківського бізнесу. Дані теоретичні аспекти, які у роботі, може використовувати сучасне покоління.

Цілі та завдання визначили структуру даного дослідження: робота складається із вступу, двох розділів, висновків та пропозицій, списку використаної літератури.

1. Теоретичні основи іпотечногожитлового кредитування

1.1 Сутність та значенняіпотечного житлового кредитуування

В умовах хронічної нестачі державних коштів традиційним завданням для органів влади всіх рівнів стало залучення позабюджетних ресурсів у сферу житлового. Найбільш примітивним рішенням "квартирного питання" фахівці в галузі нерухомості вважають розвиток системи довгострокового іпотечного кредитування.

Іпотека (від грец. Hypotheka – застава) – застава нерухомого майна, головним чином землі та будівель, з метою отримання іпотечної позички. При іпотечній заставімайно не передається до рук кредитора, а залишається у боржника.

Іпотечне кредитування - кредитування під заставу нерухомості, яка забезпечує забезпечення виконання основного грошового зобов'язанняборжником - заставником перед кредитором - заставоутримувачем, який набуває право у разі невиконання боржником основного зобов'язання, забезпеченого заставою, отримати задоволення за рахунок закладеного нерухомого майна, власником (власником) якого залишається

У економічному відношенніІпотека – ринковий інструмент обороту майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) економічно недоцільні. Іпотека дозволяє залучити додаткові кошти для реалізації різних економічних та соціальних проектів. Інакше висловлюючись, іпотека може бути потужним інструментом економічного підйому регіону чи цілої держави .

У функціональному плані іпотека є системою специфічних фінансових, виробничих, споживчих, організаційних, нормативно-правових інструментів і механізмів. p align="justify"> В організаційному плані іпотека - це певний набір учасників, взаємини між якими визначаються їх функціями в іпотечній системі.

У динамічному відношенні іпотека є іпотечним процесом.

Іпотечна система - сукупність учасників іпотечного процесу, що взаємодіють між собою за допомогою певного набору іпотечних інструментів під впливом та за допомогою іпотечних механізмів з метою задоволення власних економічних інтересів. Рефінансування іпотечних кредитів - процес залучення кредиторами з різних способів довгострокових інвестиційних ресурсів для видачі іпотечних кредитів позичальникам першому рівні іпотечної системи. Рефінансування може здійснюватися через накопичувальні вклади населення на рахунках банку-кредитора, через продаж банком заставних на первинному ринку або через емісію іпотечних цінних паперів, яка може здійснюватися як банком-кредитором, так і компанією-інвестором, яка самостійно оперує з цим видом цінних паперів, розміщуючи їх на фондовому ринкуяк високо ліквідні та прибуткові цінні папери.

Слід виділити функції іпотечного кредитування та особливості такого роду кредиту, які дають йому право переважно над іншими способами кредитування.

Функції, що виконуються іпотечним кредитуванням:

Функція фінансового механізму залучення інвестицій у середовище матеріального виробництва;

функція забезпечення повернення позикових коштів;

Функція стимулювання обороту та перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи економічно недоцільні чи юридично неможливі;

Функція формування капіталу як заставних, виробничих іпотечних цінних паперів та інших.

Відмінні риси іпотечного кредиту:

Обов'язковість забезпечення застави;

Тривалість терміну надання кредиту;

Іпотечний кредитвважається щодо низькоризиковою банківською операцією.

Приклад багатьох країн показує, що оздоровлення економіки найчастіше супроводжується розвитком іпотечного кредитування. Іпотека впливає подолання кризи в такий спосіб.

Розвиток іпотечного бізнесу позитивно позначається на розвитку реального сектораекономіки. Іпотека сприяє реалізації збудованих будинків, зростання ж будівництва викликає пожвавлення у виробництві будівельних матеріалівта конструкцій, будівельного та дорожнього машинобудування тощо. Промислове іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництва, що призводить до підвищення якості та конкурентоспроможності продукції та, отже, до збільшення економічного потенціалу країни.

Розвиток іпотечного кредитування надає позитивний впливна подолання соціальної нестабільності. Іпотека впливає на проблему зайнятості (додаткові робочі місця у будівництві та інших галузях) та допомагає задовольнити потребу населення у житлі.

Набрав чинності 16 липня 1998 року Федеральний закон №102-ФЗ РФ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» значно вплинув процес формування вітчизняного іпотечного ринку. Відповідно до цього закону іпотека має місце тоді, коли забезпеченням зобов'язання є нерухомість. У зазначеному законі (ч. 2 ст. 1) також зазначено норму про те, що за зобов'язанням, забезпеченим заставою, заставником може бути як сам боржник, так і особа, яка не бере участі в цьому зобов'язанні.

Участь третьої особи в заставних правовідносинах показова тим, що в даному випадку, так само як і в ситуації, коли заставник і боржник виступають в одній особі, істотною умовою є об'єкт нерухомості, що надається як застава третьою особою, а не те, які відносини існують між таким заставником і основним боржником, наприклад, за кредитним договором. .

Закон також однозначно визначає, що закладена нерухомість залишається в заставника, і цим підкреслюється одне з основних умов іпотеки, яким заставник володіє і користується майном, тобто. має місце заставу як із залишенням майна в заставника, а й із збереженням його обороту, має відповідні обмеження.

У ст. 2 Закону "Про іпотеку" наведено перелік зобов'язань, що забезпечуються іпотекою. Іпотека може бути встановлена ​​на забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого - на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом. .

У п. 1 ст. 3 Закону «Про іпотеку» міститься перелік вимог, які можуть забезпечуватись іпотекою:

а) сплата заставоутримувачу основної суми боргу за кредитним договором або іншому зобов'язанню, що забезпечується іпотекою, повністю або в частині, передбаченою договоромпро іпотеку;

б) сплата кредитору (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими коштами), якщо іпотека встановлена ​​у забезпеченні виконання кредитного договоруабо договору позики за умови виплати відсотків;

в) сплата (якщо у договорі не передбачено інше) заставоутримувачу сум, належних йому:

У відшкодування збитків як неустойку внаслідок невиконання, прострочення виконання чи іншого неналежного виконаннязабезпеченого іпотекою зобов'язання;

як відсотків за неправомірне користування чужими грошима, передбачених забезпеченим іпотекою зобов'язанням чи федеральним законом;

на відшкодування судових та інших витрат, викликаних зверненням стягнення нерухомості на закладене майно;

У відшкодування витрат на реалізацію закладеного майна.

Якщо договорі не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставоутримувача у тому обсязі, який вони мають на момент задоволення за рахунок закладеного имущества.

У зв'язку з вищесказаним, іпотечний кредит - один з різновидів кредиту - довгострокова позичка, що видається під заставу землі та іншого нерухомого майна (головним чином будівель). Іпотечний кредит поширений у країнах, де існує приватна власність на землю, і є важливим каналом фінансування, наприклад, аграрного секторуекономіки, оскільки власних капіталівфермерів часто недостатньо для купівлі сучасної техніки, для меліорації та інших потреб. Слід зазначити, що іпотечний кредит має строго цільове призначення, надається на тривалий період на умовах до лівого погашення. Річні відсоткиза іпотечним кредитом порівняно низькі, а відсоткові ставки диференціюються залежно від фінансового станупозичальника

Іпотечний банк - кредитно-фінансова установа, що спеціалізується на видачі довгострокових позичок (іпотечного кредиту) під заставу нерухомості - землі та різних будівель. Ресурси іпотечного банку складаються із власних накопичень та іпотечних облігацій - довгострокових цінних паперів, що випускаються під забезпечення нерухомим майном та приносять фіксований відсоток. У сучасних умовахфункції іпотечного банку можуть виконувати комерційні та сільськогосподарські банки, страхові компаніїта інші кредитно-фінансові установи.

Іпотечне кредитування, безперечно, перспективний напрямок банківської діяльності. Іпотечний банк є відносно стійким та рентабельним економічним інститутом. Іпотечні банки на національному рівні зазвичай поєднуються в асоціації. Створення в рамках асоціації іпотечних банків додаткових резервів, що гарантують вклади, розміщені в іпотечних банках, також зміцнює банківську систему.

Для приваблення кредитних ресурсіву сферу довгострокового іпотечного житлового кредитування необхідно створити у країні сприятливу економіко-політичну обстановку, розробити необхідну законодавчо-нормативну базу та підвищити рівень добробуту населення. Одне з центральних питань - стандартизація процедур видачі та обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників, а також фінансових інструментівдля залучення коштів.

Таким чином, під іпотечним житловим кредитом розуміється довгострокова позичка, що видається під заставу нерухомого майна (головним чином будівель).

1.2 Існуючімоделі розвитку іпотечного житлового кредитування

іпотечний кредитування житловий правовий

Усі схеми, які були створені протягом останніх десяти років, можна звести до кількох блоків. Розподіл по блоках залежить від того, наскільки в тій чи іншій схемі задіяні різні ресурси, скільки в ній учасників та якою є її перспективність.

а) Схеми з використанням коштів бюджетів різних рівнів:

Житлові програми регіонів, що фінансуються повністю або частково за рахунок регіональних та місцевих бюджетів;

Житлові сертифікати та муніципальні житлові облігації;

Житлові субсидії.

Це соціально-орієнтований блок схем. Він орієнтований на черговиків, працівників бюджетної сфери, переселенців військовослужбовців та громадян інших пільгових категорій.

б) Схеми пайового будівництвата розстрочки:

Пайове будівництво;

Продаж житла із розстрочкою платежу до закінчення будівництва;

Отримання співробітниками житлових позичок своєму підприємстві.

Цей блок схем вважається найпростішим. У ньому не застосовуються механізми застави та присутні лише два учасники забудовник та покупець.

в) Ринкові схеми:

Довгострокове іпотечне кредитування (банківське кредитування, іпотечні позикита продаж житла на виплат з оформленням іпотеки в силу закону);

Накопичувальні схеми з використанням будівельних ощадних кас та житлово-будівельних кооперативів;

Рефінансування іпотечних кредитів та позик за допомогою спеціалізованого оператора іпотечного ринку за принципом дворівневої іпотечної схеми.

Саме цей третій блок схем вважається найбільш прогресивним. По суті, він включає істинно іпотечні схеми, в яких найбільшою мірою відображені основні принципи іпотечного кредитування. Все ширше стає коло операторів (банків, іпотечних фондів, агентств та корпорацій), які послідовно та професійно освоюють операції з довгострокового кредитування населення, використовуючи житлову нерухомість як забезпечення за кредитами. Активно розвиваються житлові кооперативи, що діють за принципом кас взаємодопомоги.

У законодавчій сфері йде робота з підготовки до ухвалення закону «Про будівельні ощадні каса», який не тільки детально регламентує всі питання залучення грошових коштівгромадян на накопичувальні вклади та подальшого кредитування, але й – що дуже важливо умови повернення коштів у форс-мажорних обставинах. Це дозволить захистити учасників ринку від появи фінансових пірамід.

Схема №1 – Альтернатива. Альтернативою, або альтернативною житлоплощею, часто називають наявне житло, яке може бути використане під час угоди.

У чистому вигляді схема з використанням наявного житла є угодою обміну через купівлю-продаж. При цьому ви можете продати та доплатити певну суму на придбання новою більшою площею чи кращої якості, в іншому регіоні, де ціни на житло нижчі або придбати дешевшу, а різниця в ціні використовуйте на власний розсуд.

У виконанні цих операцій допоможуть фахівці агентств нерухомості. Розглянемо можливість замінити квартирою перший внесок, який потрібний в інших схемах придбання житла. Як показує практика, цією можливістю користується приблизно половина громадян, які беруть участь у різних іпотечних програм.

Великі інвестиційно - будівельні компаніїприймають у залік старе житло під час укладання договору пайової участі у будівництві та купівлі житла в новобудові. Багато комерційних банків пропонують кредитні схеми із заліком наявного житла розширення клієнтської бази, тобто. для залучення позичальників, які не мають грошових нагромаджень для початкового внеску на купівлю квартири. Житлово-будівельні кооперативи можуть надавати колишнє житло своїх пайовиків, передане в оплату першого внеску, іншим своїм пайовикам, тим самим, включаючи його у свій внутрішній обіг. У державних житлових програмах житло, що вивільняється після надання субсидій та поліпшення житлових умов черговиків, також залишається в обігу і може надаватися іншим сім'ям, що потребують.

У деяких випадках, однак, вам буде вигідніше не брати участь у програмах, які пропонують залік житла, а продати свою квартиру за допомогою агентств нерухомості.

Схема №2 - Розстрочка. Схеми пайового будівництва та продажу житла з розстрочкою платежу першими прийшли на зміну старій бюджетної системифінансування будівництва і продовжують існувати й досі. Як відомо на початкових етапах будівництва, забудовники не мають власних коштів в обсязі, достатньому для зведення будинку. Отримати кредит на будівництво у банку вкрай складно. Тому забудовники змушені продавати ще недобудовані квартири потенційно майбутнім мешканцям - фізичним особам. Громадяни стають співінвесторами будівництва та несуть у зв'язку з цим усі ризики нарівні із забудовником. Пильність будівельного процесу дозволяє «пайовикам» вносити платежі відповідно до графіка, «розтягуючи» їх на весь період будівництва, а іноді і на певний період після його закінчення, тобто сплачувати житло на виплат. Бажаючи зацікавити дедалі більшу частину населення у придбанні житла через схему пайового будівництва, будівельні компанії прагнуть надання населенню більш вигідних умов розстрочки.

Для цього за договорами забудовників із власниками великого капіталузадіяні фінансові ресурсикомерційних банків, фондів та інвестиційних компанійзавдяки чому дещо подовжуються терміни, на які надається розстрочка. Залучення капіталу великих джерел як підвищує надійність всієї схеми, а й додає їй новий змістта зміст. Перевагами схеми пайового будівництва є її простота та відсутність суттєвого подорожчання житла, яке має місце при довгостроковому банківському кредитуванні. Тому в регіонах, де іпотечне кредитування ще не отримувало розвитку, пайове будівництво часто виступає як єдина схема придбання житла. Інша перевага - нижча вартість житла у процесі будівництва порівняно з вартістю готових квартирна вторинному ринку. Чим більша різниця в ціні готового житла, що будується, тим більше прихильників у даної схеми. До недоліків схеми пайової участі можна віднести високий рівень ризику для «пайовиків». Саме вони зазнають основних втрат при несвоєчасному, неякісному чи незакінченому будівництві. За час функціонування схеми пайової участі в судах розглянуто вже сотні справ ошуканих пайовиків. Деяке позитивне зрушення було досягнуто лише у 2003 році, коли Верховний Судприйняв рішення розглядати пайовиків як споживачів та застосовувати при розгляді спорів закон «Про захист прав споживачів». Завдяки цьому вони не несуть особистої відповідальності вкладеними коштами за зрив термінів будівництва з вини забудовника.

Іншим недоліком цієї схеми є її соціальна неефективність: через свою короткостроковість вона дозволяє масово вирішувати житлову проблему населення. І крім того, часткова участьпередбачає оформлення власності лише після повної оплати за надане житло, після закінчення будівництва та розстрочення.

Схема №3 – Іпотечна територія. Фінансування витрат на інженерну підготовку територій бюджетних коштів- це не схема придбання житла у чистому вигляді, а новий різновид варіантів участі держави у фінансуванні житлового будівництва. Вона розроблена фахівцями для використання у регіонах. Завдяки зниженню собівартості будівництва житла, зведеного на інженерно підготовлених територіях, придбати його, особливо при оплаті за допомогою іпотечного кредиту, зможе набагато Велика кількістьлюдей.

Для регіональних влад цей метод сприяння придбанню житла є досить вигідним. Витрати здійснюються одноразово, немає необхідності на довгий термінвідволікати бюджетні кошти. До того ж вкладення інженерну підготовку територій окупаються тобто. бюджетні витратибудуть компенсовані під час продажу житла.

Схема №4 – Субсидії. Сучасні житлові субсидії, що надаються громадянам для покращення житлових умов на відміну від практики безкоштовного надання житла радянських часів, рідко досягають 100% вартості житла, що купується. На стовідсоткове покриття витрат можуть розраховувати черговики, доходи яких покривають лише мінімальні поточні потреби, і не можу бути спрямовані на оплату першого внеску, ні повернення платежів за іпотечним кредитом, ні на виплату відсотків.

Схема №5 - Муніципальні облігації та сертифікати. До теперішнього часу досвід випуску житлових облігацій та сертифікатів мають багато регіонів країни, зокрема Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновськ, Дубна та ін.

Відмінність житлового сертифіката від інших видів цінних паперів у його цільове призначення: номінал житлового сертифіката встановлюється в натуральному вираженні - одиницях. загальної площіжитла (наприклад, 0,1 кв. метра) та в грошовому еквівалентіцієї одиниці у своїй номінал повинен періодично індексуватися, схема індексації встановлюється емітентом під час випуску житлового сертифіката і залишається незмінною.

Переваги випуску житлових сертифікатів та облігацій місцевою владою виражаються в надійності паперів, що випускаються, відносної дешевизні житла, що отримується вами як власником такого сертифікату, а також масштабами та перспективою численних випусків сертифікатів, які дозволять вам на вигідних умовах протягом тривалого часу накопичувати кошти на квартири.

Нестача житлових сертифікатів пов'язана з необхідністю їх прив'язки до конкретного об'єкта нерухомості, що будується або реконструюється. Через це у покупця відсутня можливість вибору квартири, йому надається право на придбання житла лише у певних будинках, які не завжди можуть задовольнити їх.

Виняток становлять державні житлові сертифікати для військових переселенців та постраждалих від стихійних лих, які мають вартість «усередненого» квадратного метра, розрахованого за офіційними статистичними даними для регіонів Росії Очевидно, що їхня вартість не завжди збігається з ринковими цінамина житло, через що виникають труднощі під час здійснення реальних угод. Спроби випуску комерційними структурамизнеособлених житлових сертифікатів, які передбачалося прив'язати до вартості якогось умовного квадратного метра, залишалися безуспішними. Саме поняття «умовний квадратний метр» більше схоже на середню температуру лікарні. На формування ціни на нерухомість впливає стільки кількісних та якісних факторів, що якимось чином її усереднити навряд чи вдасться. Не можна, проте, стверджувати, що вкладення цінних паперів забезпечені нерухомістю, але з прив'язані до вартості одиниці площі у конкретному будинку, неможливо. Виходом для бажаючих інвестувати в такі папери можуть бути пайові інвестиційні фонди, а найближчим часом ще й іпотечні цінні папери, забезпечені заставними.

Схема №6 – Державні житлові сертифікати для військових. Державний житловий сертифікат(ГЖС) - іменне свідоцтво, що засвідчує право учасника програми отримання безоплатної субсидії на придбання житла. Його власник має можливість придбати житло у будь-якому населеному пункті країни у фізичних або юридичних осібяк на первинному, так і на вторинному ринку.

Схема №7 - Житло для молоді Підпрограма "Забезпечення житлом молодих сімей" входить до складу федеральної цільової програми "Житло". Для її реалізації на рівні регіонів затверджуються свої програми, покликані забезпечити житлом молоді сім'ї, в яких подружжя не досягло 30 років визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов і постійно проживають на території суб'єкта Російської Федерації, що бере участь у реалізації підпрограми. Важливо, що при народженні дитини списується певна частина вартості квартири, що підлягала погашенню.

Схема №8 – Підприємство. Ця схема є цікавою для тих підприємств, які зацікавлені у залученні молодих спеціалістів та утриманні високопрофесійних кадрів. Її принцип простий, працівник вносить у рахунок оплати житла 20-30% власні кошти, але в суму, що залишилася, отримує позику від підприємства-роботодавця. Така позичка вважається пільгової за термінами (до 10-15 років) та відсотками (іноді й зовсім без відсотків).

Позитивна риса цієї схеми - очевидна її соціальна спрямованість. Більш вигідні умови кредитування, ніж своєму підприємстві позичальник навряд може знайти. А для підприємства це дієвий механізм утримати цінного працівника.

Однак перевага для підприємства може виявитися недоліком для працівника, фактично він потрапляє в кабалу на тривалий термін.

Схема №9 - Ощадні програми та вклади. Якщо ви не маєте грошей на перший внесок і не можете продати свою квартиру для покупки нової, у вас є можливість накопичити кошти, що бракують.

Якщо ви покладете гроші у внесок на певний період (зазвичай не менше ніж на 1 рік) комерційний банк, то надалі зможете отримати іпотечний кредит на пільгових умовах (під більш низький відсоток). Поки щоправда, таку послугу пропонують лише кілька банків.

Ощадні програми споживчих кооперативівпривабливі за нарахованими відсотками, однак вони надаються тільки пайовикам кооперативу, і немає повної гарантії того, що після закінчення терміну накопичення будуть отримані заявлені відсотки ( банківського контролюкооперативи немає).

Накопичувальні програми страхових компаній, що мають кінцеву мету придбання житла, не поширені. Існує позитивний досвід поєднання програм накопичувального страхуванняжиття та надання іпотечного кредиту у банку-партнері. Однак цей досвід, як і досвід накопичення в комерційних банках, не отримав розвитку, якого хотілося б усім учасникам ринку.

Схема №10 - Рента та довічний зміст. Останнім часом цей варіант придбання житла повчає все більшого поширення. Зазвичай одержувачами ренти є самотні люди похилого віку громадяни, які мають квартиру у власності, а платниками - фізичні особиабо організації, які розраховують за якийсь час стати повноправними господарями таких квартир.

Схема №11 – Пайові інвестиційні фонди. Незважаючи на те, що такий варіант накопичення коштів на придбання житла досить повно прописаний законодавчо, розвитку він поки не набув.

Схема №12 - Житлово-будівельні кооперативи. Ця схема підходить для тих, хто не має коштів на початковий внесок, необхідний при банківському кредитуванні, і має доходи, які є недостатніми для отримання іпотечного кредиту банку і може чекати на квартиру кілька років.

До плюсів даної схеми можна віднести зрозумілу структуру організації та прості принципи участі схожі з існуючими ранні касами взаємодопомоги.

До недоліків схеми належить відсутність державного контролюкористуванням коштів населення (кооперативи не ліцензуються Банком Росії), тому існує ризик перетворення кооперативу на піраміду при неписьменному управлінні грошовими потоками.

Накопичення займає кілька років, процес підбору квартири може розтягуватись на місяці. Відповідно, треба бути готовим до того, що вселення квартири відбудеться не скоро.

Оскільки оформлення власності на квартиру відбувається лише після повного повернення позики, право на податкову пільгуз прибуткового податку протягом усіх років повернення на пайовика не поширюється.

У багатьох кооперативах існує заборона дострокове погашенняпозики або штрафи.

Схема №13 - Будівельні ощадні каси. Схема придбання житла із використанням будівельної ощадної каси. Це накопичувальна схема, що спочатку накопичуєте 50% вартості житла, потім отримуєте кредит на залишок суми під низький відсоток.

Схема №14 – Банківське кредитування. Отримання кредиту під заставу нерухомості в комерційний банквважається на сьогоднішній день найбільш прогресивним та надійним способом придбання житла. Кількість банків, що пропонують послуги з іпотечного кредитування, обчислюється десятками та постійно зростає.

Таким чином, розвиток іпотечного житлового кредитування утворило схеми з використанням коштів бюджетів різних рівнів, пайового будівництва та розстрочки та ринкові схеми.

1.3 Правові засади іпотечного житлового кредитування

Правову основу іпотечного житлового кредитування становлять федеральні (загальноросійські) та місцеві нормативні правові акти. Федеральну правову базу іпотечного житлового кредитування нині утворюють:

Цивільний кодексРФ (ч. 1, 2 та 3);

Федеральний закон від 16 липня 1998 р. «Про іпотеку (заставу нерухомості)» з наступними змінами та доповненнями;

Постанова Уряди РФ від 11 січня 2000 р. №28 «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування Російської Федерації». Цією постановою було схвалено концепцію розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Росії, затверджено план підготовки проектів нормативних правових актів, що забезпечують розвиток системи іпотечного житлового кредитування в Росії, а також рекомендовано органам виконавчої владисуб'єктів Російської Федерації та органам місцевого самоврядуваннярозробляти з урахуванням Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування у Росії регіональні програми іпотечного житлового кредитування.

Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування у Російській Федерації, підготовлена ​​у розвиток федеральної цільової програми «Свій дім», затвердженої постановою Уряду Російської Федерації від 27 червня 1996 р. № 753, визначає місце та роль іпотечного житлового кредитування у житловому фінансуванні, а також стратегію держави у становленні та розвитку даної сфери.

Сучасна державна житлова політика повинна поряд з колишньою орієнтацією на потреби соціально не захищених груп населення зробити новий акцент на вирішенні житлових проблем основної частини працюючого населення, що має середні доходи, накопичення і мають житло у власності в результаті безкоштовної приватизації. Основним способом вирішення житлової проблеми для цієї частини населення є довгострокове іпотечне житлове кредитування, можливість та необхідність організації якого розкривається у цій Концепції. У документі визначено основні цілі та принципи формування системи іпотечного житлового кредитування з урахуванням російського законодавствата існуючих соціально-економічних умов. Концепція включає докладний опис формування системи довгострокового іпотечного житлового кредитування, а також організаційно-економічного механізму залучення кредитних ресурсів у цю сферу.

У Концепції намічено конкретні напрями вдосконалення законодавчої та нормативної бази іпотечного житлового кредитування на федеральному рівні, а також на рівні суб'єктів Російської Федерації та муніципальних утворень. Концепція враховує практику створення та функціонування механізму іпотечного кредитування як у країнах з розвиненою ринковою економікою, і у країнах, ще тільки перебудовують економіку з урахуванням ринкових принципів, і навіть досвід житлового фінансування у регіонах Росії.

Відповідно до Концепції система іпотечного житлового кредитування в Росії у своєму закінченому вигляді буде саморозвивається та самодостатньою системою, яка не потребує додатково значного державного фінансування. Основне завдання держави у становленні системи іпотечного житлового кредитування передбачається у створенні законодавчої базиі нормативному регулюванніпроцесу з метою зниження фінансових ризиківучасників та підвищення доступності житла для громадян. Державне бюджетне фінансування буде спрямоване на безпосередню підтримку громадян, рівень доходів яких не дозволяє їм самостійно покращити свої житлові умови у формі надання їм цільових адресних безоплатних субсидій на придбання житла. Таким чином, буде забезпечено функціонування взаємно доповнюючих один одного ринкових механізмів вирішення житлових проблем громадян та механізмів соціальної підтримки.

У Москві, наприклад, іпотечне житлове кредитування здійснюється на основі перерахованих нормативних правових актів з урахуванням положень Закону м. Москви від 31 березня 1999 р. №11 «Про організаційне та фінансове забезпечення впровадження системи іпотечного житлового кредитування у місті Москві» та відповідних програм іпотечного кредитування. У Московській області, наприклад, іпотечне житлове кредитування здійснюється на основі перерахованих нормативних правових актів з урахуванням положень Закону Московської області від 19 вересня 2001 р. №144/2001-03 «Про організацію системи іпотечного житлового кредитування в Московській області» та відповідних програм іпотечного кредитування. В інших суб'єктах Росії іпотечне житлове кредитування здійснюється з урахуванням положень законів та постанов органів влади відповідних суб'єктів Федерації.

Законодавство РФ докладно визначає зміст договору іпотеку і містить великий, проти іншими цивільно-правовими договорами, перелік істотних умов договору. Значення істотних умов будь-якого договору полягає в тому, що договір не може вважатися укладеним, якщо сторонами не досягнуто згоди по кожному з них (ст. 432 ЦК України).

Таким чином, правову основуіпотечного житлового кредитування становлять федеральні (загальноросійські) та місцеві нормативні правові акти, такі як Цивільний кодекс РФ, Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості)» та постанову Уряду РФ «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації».

2. Аналіз іпотечного житлового кредитування у Росії

2.1 Аналіз виникнення іпотечного житлового кредитування у РФ

Система житлового фінансування у дореформений період відповідала проведеній житловій політиці та полягала у централізованому розподілі бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безоплатному наданні громадянам, які стоять у черзі на покращення житлових умов.

У 1987 році частка державних капітальних вкладеньу житлове будівництво становила понад 80%, а кошти населення – лише 14,6% (включаючи кошти індивідуальних забудовників та членів житлово-будівельних кооперативів).

До початку економічних реформу Росії був відсутній ринковий механізм, що передбачає самостійну участь населення у вирішенні житлової проблеми. Вільний ринок житла практично був відсутній, довгострокові кредити населенню становили незначну частку у загальному обсязі фінансування житла та надавалися в основному індивідуальним забудовникам, житлово-будівельним та житловим кооперативам на будівництво нового, а не купівлю готового житла.

Наприклад, у період реформ 1990-1998 гг. у сфері житлового фінансування відбулися серйозні зміни. Кардинально змінилася структура введених в експлуатацію житлових будинківза формами власності та джерелами фінансування. Значно збільшилася частка приватного сектора, водночас держава перестала бути основним учасником цього ринку. У загальному обсязі житла, що вводиться в експлуатацію, частка, що припадає на підприємства та організації, що перебувають у державній та муніципальній власності, скоротилася з 80 до 20%, у тому числі частка підприємств федеральної власностізменшилась до 9%. У цьому безпосередньо рахунок коштів федерального бюджету 1998 р.) побудовано всього 1,3 млн кв. м загальної площі житлових будинків, що становило 4,2% від загального обсягу введення житла. Головним позитивним підсумком реформ стало суттєве зростання частки житла, що зводиться за рахунок коштів індивідуальних забудовників, яка збільшилася приблизно втричі за період з кінця 1990 по 1998 рік та дог 39,4% загального річного обсягу житла, що вводиться в експлуатацію.

Сформувався та швидко розвивається ринок житла. В результаті політики безоплатної приватизації житла та зняття обмежень на кількість розмірів житлових приміщень, що перебувають у власності населення, змінилася структура житлового фондуза формами власності. Нині 57% всього житлового фонду у Росії перебуває у приватної власності. За оцінками, у містах Росії щорічно до угод купівлі-продажу залучається 1,5 - 2% квартир, що у приватної власності.

Бюджетні асигнування на будівництво, що скорочуються, призвели до значного зниження обсягу житла, що безкоштовно надається черговикам. В умовах недостатнього платоспроможного попиту більшої частини населення на новозбудоване житло, а також відсутності кредитів на будівництво та придбання готового житла відбулося скорочення обсягів житлового будівництва. В результаті створений у перші роки реформ ринок житла виявився незабезпеченим необхідними кредитно-фінансовими механізмами, які могли б заповнити скорочення бюджетних асигнувань у будівництво. В умовах різкого скорочення бюджетних видатків у житловому секторі держава зосередила увагу в основному на проблемах окремих категорійта груп населення, які не в змозі самостійно вирішити свої житлові проблеми. Основна ж частина населення, яка має відносно стабільні доходи і бажає придбати житло у власність, виявилася неспроможною це зробити через відсутність достатніх накопичень та довгострокових кредитів.

Завдання держави у нових умовах полягає у підтримці платоспроможного попиту різних верств населення на ринку житла за рахунок створення умов для розвитку ринкових механізмів мобілізації позабюджетних ресурсів суспільства та спрямування їх у кредитно-фінансову сферу у вигляді розвитку системи довгострокового житлового іпотечного кредитування, переходу від практики будівництва житла за рахунок бюджетних коштів та його подальшого безкоштовного розподілу до придбання населенням готового житла на вільному ринку за рахунок власних та кредитних коштів. Необхідно відзначити, що за державою залишається функція забезпечення житлом на умовах найму соціального тих громадян, які за рівнем доходу не в змозі придбати житло у власність навіть за допомогою довгострокового кредиту і безоплатних субсидій, що покривають частину вартості житла.

Розвиток житлової іпотеки у Росії сьогодні стримується низкою чинників:

1. Обмежений платоспроможний попит населення. За оцінками Мінекономрозвитку Росії навіть за самих «ліберальних», практично неіснуючих параметрах (іпотечний кредит надається на 15 років величиною 70% вартості житла за ціною одного квадратного метра 11200 р. з кредитною ставкою 10%), максимальна межа доступності для населення Росії складе не понад 10%.

2. Низькі обсяги та невисока якість нового житлового будівництва в суб'єктах РФ зумовлюють недостатність пропозицій та високу вартість квартир на ринку житла.

3. Низькі темпи розробки та вдосконалення законодавства про нерухомість та неузгодженість правових актів між собою. Так, наприклад, очевидно, яке велике значенняу розвиток ринку житла має земельне законодавство.

Необхідно також зазначити, що дотепер багато федеральні закони, що містять норми, що регулюють тією чи іншою мірою відносини, пов'язані з нерухомістю, мають масу недоробок.

4. Нерозвиненість інфраструктури ринку житла та житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринкує будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелторські та оціночні агентства. За фактичної наявності даних структур у Росії не налагоджено технологічна схемаїх взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи загалом, завищено витрати під час укладання угод.

5. Психологічні фактори, головним з яких є національна особливістьбільшості населення небажання жити в борг.

6. Велика кількість адміністративних бар'єрів, будівельні компанії, позичальники та іпотечні компанії стикаються із суттєвими адміністративними перепонами. Наприклад, будівельні компанії повинні отримати не менше 40 погоджень та дозволів для реєстрації нового проекту, що тягне за собою велику кількість витрат.

7. Велика кількість субсидій у цій сфері та їхня «слабка адресність». Ця ж причина негативно впливає на розвиток вторинного ринкужитла.

8. Високі відсоткові ставки, у зв'язку з чим іпотечне кредитування у Росії стає масовим і більшість росіян що неспроможні скористатися іпотекою на вирішення своїх житлових проблем.

9. Непрозорі джерела доходів громадян.

10. Нерозвиненість організаційно-технологічної та фінансової інфраструктури у системі іпотеки. На жаль, на сьогоднішній день працюючою та вирішальної проблеминаселення іпотеки у Росії особливо у Москві поки немає. Про це свідчить статистика іпотечних угод, розмір та структура доходів населення і навіть офіційні заяви московської влади. За статистичними даними Асоціації російських банків (АРБ), минулий рікв Росії було видано іпотечних кредитів на суму близько 500 млн. дол. США. Іншими словами, лише 2% житла було куплено на банківські позики.

При серйозну оцінку рівня розвитку ринку іпотечного кредитування його обсяг співвідносять із ВВП. У країнах Євросоюзу цей показник становить 34%, у США - 53%, а в нас не доходить і до 1%.

Число кредитів у 2012 р. становило 27 тис., таким чином, якщо ми спробуємо зайнятися підрахунками, то отримаємо приблизно такий розмір середнього кредиту – 18 тис. дол. США. У більшості великих міст і навіть у Підмосков'ї таку суму квартиру не купити. У найкращому випадкуїї вистачить на доплату для поліпшення існуючих житлових умов. Але це не іпотека, а звичайний споживчий кредит. Крім того, навіть наведені дані, найімовірніше, є завищеними. Наприклад, цифра в 27 тис. відноситься не до реально виданих кредитів, а лише до прийнятих банкомрішень про їх надання, що далеко не одне й те саме. Щодо Москви, то всі спроби налагодити в столиці іпотеку призвели до видачі 3000 банківських кредитів та близько 200 небанківських кредитів. Називати це іпотекою в масштабах величезного мегаполісу, де одночасно у продажу є кілька десятків тисяч квартир, просто несерйозно. Отже, беручи до уваги все сказане вище, виходить, що придбати житло сьогодні в Росії, м'яко кажучи, складно.

На думку низки фахівців, для збільшення попиту на іпотеку необхідне зниження ставок за кредитом нижче за «психологічний» бар'єр у 10% і спрощення порядку його отримання. Можливо, це могло б якось зменшити всю непривабливість іпотеки в її сьогоднішньому вираженні для потенційного клієнта. Однак про зниження ставок говорити складно, іпотека – це ринковий механізм. Сума виплат за кредитом розраховується за складному відсотку, а підсумкова сума може перевищувати вартість квартири у 1,5 та більше разів. Крім того, до виплати відсотків до кредиту додаються додаткові витрати: страхування квартири, життя та втрати працездатності - це ще 0,5-2% від загальної суми. Ось і спробуй переконати населення, що це йому треба.

Що стосується спрощення процедури, у банкірів є проти цього досить вагомий аргумент – «андеррайтинг» (це оцінка кредитором ймовірності погашення кредиту). При оформленні кредиту банком оцінюються три моменти:

Платоспроможність позичальника,

Готовність погасити кредит (аналіз кредитної історії),

Оцінка вартості майна, що закладається.

Але визначити реальну платоспроможність клієнта у нинішніх російських умовахпрактично неможливо, і довідка про офіційний дохід у цьому випадку річ абсолютно марна. Об'єктивною складністю є відсутність у громадян кредитних історій(хоча частина ризику могли б узяти він страхові компанії). Не факт і те, що майно, що закладається сьогодні, залишиться достатнім забезпеченням кредиту в майбутньому будинок може стати непридатним, поряд з ним можуть побудувати галасливу трасу або взагалі знести у зв'язку з міськими потребами. Ось і виходить, що банки наважуються видавати іпотечні кредити або своїм співробітникам, або працівникам організацій, що є корпоративними клієнтами. А заяви від людей «з вулиці» розглядаються кілька місяців і здебільшого відхиляються. Але справа, звичайно, не в банках, і питання не до них.

Не варто, як це робить Уряд РФ, розглядати західну модель іпотеки як панацею від усіх житлових проблем. Вона хороша для західного середнього класу з його рівнем платоспроможності, і тут не потрібні жодні зусилля держави, достатньо створити правове поле, а працюватимуть самі ринкові механізми. У Росії ж забезпечити себе житлом за допомогою «сьогоднішньої іпотеки» може лише дуже невеликий шар населення. Основна ж частина громадян за нинішнього стану справ взагалі не здатна обзавестися квартирами ні одразу, ні за кілька років.

Росії потрібна власна схема застосування інституту іпотеки. Насамперед, максимально скоротити суб'єктний склад відносин з придбання житла, за типом звичних з радянських часів житлових будівельних кооперативів, коли між державою та громадянами не встає ніякий інший суб'єкт економічної діяльності. Можливі ще форми соціальної іпотеки, що передбачають спільне з громадянами фінансування будівництва, коли держава гарантує кредити та частково їх оплачує. Причому держава може використовувати не лише бюджетні активи, а й землю, нерухомість. А московська нерухомість - актив дуже серйозний, і вже під неї, напевно, знайдуться приватні інвестори. Було б дуже цікаво озброїтися одразу декількома схемами реалізації іпотеки в Росії, давши таким чином населенню самому вирішувати, за якою їм зручно купувати житло. Однак, знаючи відданість нашої влади власним принципам та їх тверду впевненість у правильності одного разу обраної генеральної лінії, можна не сумніватися в тому, що іпотека не «працюватиме» рівно доти, доки влада не налагодить «людські» умови її роботи.

Іпотечний ринок Росії живе в очікуванні підвищення попиту іпотеку. Перспективи подальшого існування та розвитку іпотеки у Росії всім видаються по-різному. На цю тему сьогодні сперечаються політики, юристи, державні службовці, домогосподарки та навіть вільні художники. Оптимісти вважають, що він буде потужним і настане незабаром. Песимісти радять озирнутися назад і перестати вірити у дива. А прихильники поміркованих поглядів мають усі підстави вважати, що «переможе» нейтральний варіант розвитку подій.

Універсальним механізмом залучення довгих кредитних ресурсів мають стати іпотечні цінні папери, законодавче регулюванняяких донедавна перебувало у зародковому стані З їхньою допомогою банки матимуть можливість швидко повертати вкладені в іпотечне кредитування кошти, а покупці таких паперів при ліквідації банку наділятимуться правами кредиторів. Зовсім недавно Державна Дума взялася за вирішення цієї недоопрацювання. В результаті ударної роботи парламенту було прийнято у третьому читанні останні 17 законопроектів із пакету нормативних актів про створення ринку доступного житла в Росії (перші вісім прийнято ще в середині минулого року). Серед них і поправки до Закону «Про іпотечні цінні папери», що знімають суперечності, що існували раніше, між деякими положеннями цього закону та іншими нормативними актами. Тим самим було знищено перешкоду, що заважала появі перших іпотечних цінних паперів у Росії. І хоча для того, щоб механізм іпотечних облігацій запрацював, необхідно прийняти ще цілу низку підзаконних актів, поява перших цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами, вже не за горами. Агентство з іпотечного житлового кредитування розпочало підготовку до дебютного випуску іпотечних облігацій. Якщо все необхідні актибудуть незабаром прийняті, агентство емітує перші папери вже цього року.

Подібні документи

Історія розвитку іпотечного кредитування Основні моделі іпотечного житлового кредитування РФ. Практичні аспекти ІЧ з прикладу філії акціонерного комерційного РБ РФ р. Казань. Проблеми розвитку системи іпотечного кредитування та шляхи вирішення.

дипломна робота , доданий 21.03.2011


курсова робота, доданий 10.06.2014


Напрями розвитку кредитування населення Росії під заставу житла. Поняття та сутність іпотеки. Організаційний механізм іпотечного житлового кредитування. Роль держави у системі іпотечного житлового кредитування. Програма „Іпотека молодій сім'ї”.

курсова робота , доданий 26.09.2011


Аналіз основних тенденцій ринку іпотечного житлового кредитування в Росії сучасному етапі. Практика іпотечного житлового кредитування банку ВТБ-24 Основні напрями вдосконалення та перспективи розвитку іпотечного житлового кредитування.

дипломна робота , доданий 21.06.2014


Сутність кредиту, його сучасні формита види. Сутність та нормативно-правова база іпотечного житлового кредитування, аналіз закордонного опту та можливості його застосування. Характер іпотечного житлового кредитування у Росії, банківська практика.

дипломна робота , доданий 27.03.2013


Програми іпотечного житлового кредитування Методологія іпотечного житлового кредитування. Процедури оцінки позичальника, його платоспроможності та забезпечення кредиту. Надання іпотечного житлового кредиту. обслуговування житлового кредиту.

реферат, доданий 09.12.2006


курсова робота , доданий 30.08.2013


Елементи основних моделей іпотечного кредитування. Суб'єкти іпотечного кредитування розширеної відкритої моделі. Об'єкти кредитування. Забезпечення кредитів. Іпотечні продукти. Німецька програма житлових контрактних заощаджень.

реферат, доданий 08.12.2006


Поняття та економічне значенняіпотечного житлового кредиту Аналіз схем іпотечного житлового кредитування за програмами "Поліпшення житлових умов" та "Вирішення квартирного питання". Державна підтримкау ВАТ "УРСАБанк" на квартири, що будуються.

дипломна робота , доданий 26.12.2010


Іпотечний кредит як особлива форма кредитування. Процедура отримання моделі іпотечного кредитування в комерційному банку. Ризики та способи їх мінімізації. Нормативно-правове регулювання іпотечних банків, житлового кредитування до сучасному етапі.